Principios para incrementar el valor de los inmuebles en consonancia con el precio de mercado

Impuesto De Servicio

Un principio elemental relacionado con el derecho de propiedad es la libertad del propietario para disponer de la cosa. Esto significa que, de acuerdo con la ley, está permitido vender un inmueble a un precio diferente al valor actualmente vigente en el mercado inmobiliario. ¿Cómo puede reaccionar la oficina de impuestos en tal situación? ¿Hasta qué punto puede actuar? ¡Aprenda las reglas para aumentar el valor de los bienes raíces en línea con el precio de mercado!

Determinación de los ingresos por venta de bienes inmuebles.

En primer lugar, es necesario hacer referencia a la normativa fiscal que rige la determinación del monto de los ingresos por la venta de inmuebles. De conformidad con el art. 19 párrafo 1 de la Ley PIT, los ingresos por venta de bienes inmuebles o derechos de propiedad y demás cosas a que se refiere el art. 10 seg. 1, punto 8, es su valor expresado en el precio especificado en el contrato, menos los costos de disposición. Sin embargo, si el precio, sin una razón justificable, se desvía significativamente del valor de mercado de estas cosas o derechos, esta renta es determinada por la autoridad fiscal en el monto del valor de mercado. Se puede encontrar una definición y una explicación de cuál es el valor de mercado en el art. 19 párrafo 3 arriba la Ley. Esta disposición indica que el valor de mercado de las cosas o los derechos de propiedad se determina sobre la base de los precios de mercado utilizados en el curso de bienes o derechos del mismo tipo y especie, teniendo en cuenta, en particular, su condición, grado de desgaste, como así como la hora y el lugar de venta para su consideración. El impuesto sobre la renta procedente de la venta de inmuebles contra pago es el precio especificado en el contrato. Siempre que corresponda al valor de mercado.

¿Cuándo aumenta la oficina de impuestos el valor de la propiedad?

Cabe señalar que la disposición anterior establece que la autoridad fiscal determina la renta a valor de mercado solo cuando el precio acordado entre las partes se desvía significativamente del valor de mercado. Con base en un estándar de este tipo, se puede concluir que no se trata de fluctuaciones o desviaciones del valor de mercado. Debe haber diferencias significativas. Desafortunadamente, en ninguna parte de la ley se ha definido qué desviación del precio de mercado puede considerarse "significativa". Por ejemplo, en la sentencia del Juzgado de Distrito de Łomża de 18 de febrero de 2015, expediente ref. I C 443/14, podemos leer:

“La evaluación de si las partes han establecido un precio de venta que se desvía enormemente de los precios de mercado puede basarse en la tasación de la propiedad inmobiliaria por parte de un perito judicial. El dictamen anterior muestra que el precio pactado en el contrato es un 18,9% superior al valor de mercado estimado. En opinión del tribunal, la diferencia a este nivel no constituye una "diferencia grave". La no equivalencia de ambos beneficios debe ser tan significativa, significativa, seria que su valoración a la luz de las reglas de equidad contractual permita concluir que estos valores difieren groseramente ”.

Además, un aumento en los ingresos por ventas solo puede tener lugar cuando el precio se desvía del valor de mercado sin una causa justificada. Esta condición es muy importante porque puede haber varias circunstancias objetivas que afecten directamente el precio de una propiedad determinada. Por ejemplo, puede ser un daño severo y un mal estado técnico de la propiedad o la necesidad de vender la propiedad rápidamente debido a circunstancias de la vida. La autoridad fiscal puede incrementar los ingresos por la venta de bienes inmuebles solo cuando el precio determinado difiera significativamente del valor de mercado y, al mismo tiempo, no sea causado por razones objetivas e independientes justificadas.

Principios para aumentar el valor de los bienes raíces: el modo de funcionamiento de la oficina de impuestos.

Si la autoridad fiscal determina que se cumplen las condiciones descritas, se inicia un procedimiento especial para determinar el valor de mercado de la propiedad. De conformidad con el art. 19 párrafo 4 de la Ley PIT, si el valor expresado en el precio especificado en el acuerdo de venta es significativamente diferente del valor de mercado de los bienes raíces o derechos de propiedad y otras cosas, la autoridad fiscal llamará a las partes del acuerdo para cambiar este valor. o indicar las razones que justifican que el precio se desvíe significativamente del valor de mercado. En caso de no contestación, falta de modificación del valor o falta de indicación de las razones que justifican dar un precio que se desvíe significativamente del valor de mercado, la autoridad fiscal determinará el valor teniendo en cuenta la opinión de un perito o peritos. Si el valor así determinado difiere en al menos un 33% del valor expresado en el precio, los costes de la opinión del perito o peritos correrán a cargo del vendedor.

A la luz de lo anterior, el primer paso es convocar a las partes del contrato. Incluye pedir a los contribuyentes que aumenten el valor de la propiedad o, posiblemente, que indiquen las circunstancias que influyeron en la determinación del precio desviándose significativamente del valor de mercado. Si los contribuyentes cumplen con la citación, o se incrementa el precio y los ingresos por ventas, o la autoridad toma en cuenta las razones del bajo precio presentado y las acepta como justificadas. En esta etapa, el caso está cerrado.

Sin embargo, si el contribuyente no responde a la citación, no cambia el valor de la propiedad o no proporciona razones confiables que justifiquen que el precio se desvíe significativamente del precio de mercado, la oficina de impuestos determina el valor de la propiedad teniendo en cuenta la opinión de un experto. Además, si resulta que el valor de la propiedad determinado por el perito se desvía del precio especificado en el contrato en al menos un 33%, todos los costos de la opinión pericial correrán a cargo del vendedor de la propiedad.

Ejemplo 1.

El contribuyente vendió un piso con una superficie de 80 m2 por 100.000 PLN. Tras analizar el contenido de la escritura notarial, la autoridad tributaria llegó a la conclusión de que el precio difiere significativamente de los valores de mercado. Por ello, pidió al contribuyente que incremente el valor de la propiedad o que indique las razones para determinar el precio en un nivel tan bajo. El contribuyente no respondió a la solicitud. Como resultado, la oficina de impuestos encargó a un experto que elaborara un dictamen al respecto. El experto estimó el valor de la propiedad en 170.000 PLN. El precio resultante de la opinión difiere del precio pactado en el contrato en más de un 33%, por lo que el costo de la opinión corre a cargo del contribuyente. La oficina de impuestos tiene derecho a aumentar el valor de los bienes inmuebles con la ayuda de un experto solo si previamente ha pedido al contribuyente que proporcione explicaciones sobre la determinación de dicho precio en el contrato. Esta opción solo podrá realizarse cuando el precio se desvíe significativamente y sin causa justificada del valor de mercado.

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Incremento del precio de la propiedad inmobiliaria en términos del impuesto PCC

Hasta el momento, hemos determinado las consecuencias fiscales de subestimar el valor del inmueble vendido desde la perspectiva del vendedor, que en este caso obtiene una renta imponible sujeta a PIT. Sin embargo, hay que tener en cuenta que la Ley del impuesto sobre las transacciones de derecho civil prevé soluciones análogas. Como resultado, la determinación del valor de la propiedad al nivel de precio de mercado también se aplicará al comprador, que en este caso es un contribuyente del impuesto PCC a cuenta del contrato de venta celebrado.

Según el art. 6 seg. 2-4 arribade la Ley, el valor de mercado del objeto de las transacciones de derecho civil se determina sobre la base de los precios medios utilizados en la rotación de artículos del mismo tipo y especie, teniendo en cuenta su ubicación, estado y grado de desgaste, y en la rotación de derechos de propiedad del mismo tipo, el día de la realización de esta actividad, sin deducir deudas y pesos. Si el contribuyente no ha especificado el valor del sujeto de la transacción de derecho civil o el valor determinado por él no corresponde, de acuerdo con la tasación de la autoridad tributaria, con el valor de mercado, esta autoridad llamará al contribuyente para determinar, aumentar o disminuirlo, en un plazo no menor a 14 días a partir de la fecha de entrega del pedido, aportando el valor según propia tasación inicial. Si el contribuyente, a pesar de la solicitud, no ha especificado el valor o aportado un valor que no corresponde al valor de mercado, la autoridad tributaria lo determinará tomando en cuenta la opinión de un perito o tasador presentado por el contribuyente. Si la autoridad tributaria designa un perito y el valor determinado tomando en cuenta su opinión difiere en más de un 33% del valor entregado por el contribuyente, los costos de la opinión correrán a cargo del contribuyente. El procedimiento para aumentar el valor de los inmuebles también incluye el impuesto sobre las transacciones de derecho civil, que se carga al comprador. Vale la pena señalar que la oficina de impuestos está equipada con herramientas adecuadas para aumentar el valor de mercado de los bienes inmuebles vendidos. Sin embargo, el alcance de las actividades de la oficina es limitado. Todo el procedimiento puede iniciarse si el precio es significativamente diferente del valor de mercado y, además, no hay justificación en los hechos que rodean la venta.