Pago anticipado recibido por el desarrollador - liquidación parte 1

Impuesto De Servicio

Los desarrolladores llevan a cabo varios tipos de proyectos de servicios de desarrollo, así como también venden apartamentos prefabricados. Durante cada proceso, hay varios tipos de pagos realizados por los compradores. Uno de ellos es la tarifa de reserva. Otros pagos posteriores (anticipos) transferidos al depósito en garantía o cuenta bancaria del desarrollador. ¿Cómo se grava el anticipo recibido por el promotor y, sobre todo, cuándo? Esta pregunta no solo la hacen los desarrolladores.

¿Qué es un anticipo?

Un anticipo es un pago que realiza el comprador de bienes y servicios para la compra de un servicio futuro o la entrega de bienes. En este caso, hay dos partes, es decir, el vendedor que recibe el anticipo y el comprador que paga el anticipo.

Anticipo recibido por el promotor y obligación fiscal en PIT

De conformidad con el art. 14 seg. 1 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en adelante Ley PIT, para las rentas de las actividades comerciales a que se refiere el art. 10 seg. 1 punto 3, las cantidades adeudadas, incluso si no fueron efectivamente recibidas, excluido el valor de la mercancía devuelta, los descuentos y descuentos concedidos. En el caso de los contribuyentes que venden bienes y servicios sujetos al impuesto sobre bienes y servicios, los ingresos de esta venta se consideran ingresos menos el impuesto sobre bienes y servicios adeudados.

De conformidad con el Art. 14 sec. 3 punto 1 de la Ley PIT, los ingresos del impuesto sobre la renta no incluyen los pagos cobrados o las cuentas por cobrar acumuladas por el suministro de bienes y servicios que se realizarán en los próximos períodos de reporte, así como los préstamos (créditos) recibidos o devueltos, incluidos los liquidados. en especie, excepto los intereses capitalizados sobre estos préstamos (créditos);

Sin embargo, como lo indicó el Director de Información Tributaria Nacional en la resolución individual de 13 de octubre de 2017, ref. 0113-KDIPT2-1.4011.267.2017.2.KO (…) La naturaleza del pago determina si el pago recibido se clasifica como ingreso o como pago anticipado. El aporte considerado como ingreso tributario debe ser definitivo, mientras que el prepago y el anticipo no lo son por la posibilidad de su devolución cada vez antes de la fecha de prestación de los servicios por los que han sido abonados. El hecho de que un pago determinado sea un anticipo (pago anticipado) de un servicio específico que se realizará en el próximo período de informe debe, por lo tanto, resultar de las disposiciones del contrato celebrado y debe reflejarse en la documentación (...).

Así, la recepción de un anticipo no crea obligación de gravarlo en PIT, salvo que el pago recibido sea definitivo, es decir, no tenga o pierda las características de un anticipo, que por su naturaleza puede ser reembolsable.

La llamada Anticipos del 100%, en relación a lo cual algunas autoridades tributarias consideran que constituyen ingresos en PIT, y otras completamente al contrario.

Anticipo y obligación fiscal en IVA

Art 19a sec. 8 de la Ley del IVA indica que si el contribuyente ha recibido todo o parte del pago, en particular: anticipo, anticipo, anticipo, la obligación tributaria surge a su recepción en relación con el monto recibido.

Sin embargo, la recepción de un anticipo no crea una obligación en el IVA por los servicios:

  • suministro de electricidad, calefacción o refrigeración, así como gas de línea,

  • telecomunicaciones

  • enumerado en el artículo 140-153, 174 y 175 del Anexo 3 de la Ley (incluidos los servicios sanitarios, barrido de basura, remoción de nieve, relacionados con la recolección, tratamiento, disposición, procesamiento de residuos, disposición de aguas residuales),

  • alquiler, arrendamiento, leasing o servicios de naturaleza similar,

  • protección de personas y servicios de seguridad, vigilancia y almacenamiento de bienes,

  • servicios legales y de oficina permanentes,

  • distribución de electricidad, calefacción o refrigeración y gas de línea.

Además, el recibo de un anticipo por parte de un vendedor polaco por la entrega intracomunitaria de bienes tampoco genera ninguna obligación de gravarlo con el IVA y, por supuesto, el PIT.

Recibir un pago por adelantado y documentar este evento.

El legislador especifica en el art. 106b párrafo. 1 de la Ley del IVA, que el contribuyente vendedor está obligado a emitir una factura confirmando que ha recibido la totalidad o parte del pago antes de la venta de bienes o servicios, excepto cuando el pago se refiera al suministro intracomunitario de lo anterior. bienes o servicios mencionados.

Esto plantea la pregunta. ¿Cómo funcionarán las disposiciones de la Ley del IVA a la luz de los honorarios percibidos por los promotores antes de la entrega de los inmuebles?

Cuota de reserva a cargo del promotor y efectos del IVA

En una situación en la que el comprador de un apartamento quiere hacer una reserva para un apartamento específico, paga el llamado tarifa de reserva de acuerdo con el acuerdo de reserva celebrado.

El momento del pago de la tarifa anterior obliga al promotor a realizar la reserva de un apartamento en concreto, y la falta de ella da lugar a la rescisión del contrato de reserva. En una situación en la que el comprador ha pagado la tarifa de reserva, pero ha cambiado de opinión, entonces es reembolsable.

Por lo tanto, debe tenerse en cuenta que el acuerdo de reserva no obliga al vendedor a cumplir con ninguna obligación ni a concluir un acuerdo preliminar o de desarrollo. El acuerdo de reserva excluye un apartamento específico de la oferta de venta durante un cierto período de tiempo por una tarifa de reserva específica, pero no constituye un pago por adelantado para la compra o construcción de un apartamento.

A su vez, transcurrido el plazo de tiempo contenido en este contrato, el comprador debe decidir si decide comprar o construir un piso determinado o no. Por lo tanto, un caso importante de la tarifa de reserva es su naturaleza retornable, es decir, que puede reembolsarse si el comprador cambia de opinión.

Esto significa que a la luz del IVA, la tasa de reserva se tratará como un determinado tipo de depósito de garantía, por lo que su pago no dará lugar a la obligación de gravarlo en IVA. Además, el desarrollador no tiene que emitir una factura por esto al cliente.

Ejemplo 1

La familia Kubik firmó un acuerdo de reserva con el desarrollador. De conformidad con este acuerdo, los compradores realizarán un pago para la reserva de un apartamento de 80m2 en un plazo de 7 días. Si no se realiza el pago, el apartamento se pondrá a la venta de nuevo como está disponible de forma general.

Los compradores pagaron la tarifa de reserva a tiempo. El acuerdo de reserva no es una obligación para celebrar un acuerdo preliminar, por lo que esta tarifa no se ha incluido en el precio. El promotor ha realizado una reserva para el apartamento, pero al mismo tiempo no está obligado a emitir una factura anticipada para recibir el pago de la reserva, ya que en este caso no habrá obligación de IVA.

Ejemplo 2

La familia Kowalski firmó un acuerdo de reserva con el desarrollador. De conformidad con este acuerdo, los compradores realizarán un pago para la reserva de un apartamento de 50m2 en un plazo de 4 días. Si no se realiza el pago, el apartamento se pondrá a la venta de nuevo como está disponible de forma general.

Los compradores pagaron la tarifa de reserva a tiempo, pero después de unos días finalmente renunciaron a su intención de comprar el apartamento debido a que encontraron una oferta más favorable en el último minuto. La tarifa de reserva se ha devuelto a la cuenta de los compradores. Ante esta situación, en ningún momento surgió la obligación del IVA, y por tanto la emisión de una factura anticipada.

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Otras calificaciones de la tarifa de reserva

Se debe enfatizar que si, después de la celebración del acuerdo de reserva, el pago de la tarifa, se firma un acuerdo de venta preliminar, como resultado de lo cual la tarifa de reserva se acreditará al precio del apartamento, se requerirá al desarrollador. para emitir una factura anticipada.

En el caso de la celebración del contrato de venta preliminar, se considerará la fecha de celebración del contrato, cuyas disposiciones, incluida la tarifa de reserva hacia el precio de venta, cambiará su naturaleza en un pago anticipado.

La excepción a la regla será la situación en la que la tarifa de reserva se contará para el precio de venta del apartamento sobre la base del acuerdo de reserva, es decir, sin la conclusión del acuerdo de venta preliminar, entonces este evento tampoco tendrá IVA. Consecuencias. Así lo confirma también el cargo del Director de la Cámara Fiscal de Katowice en la interpretación individual del 01/08/2016. con numero de referencia IBPP2 / 4512-880 / 15 / MG.

Además, se debe indicar que la tarifa de reserva también puede contabilizarse para el acuerdo de desarrollo y pagarse a la cuenta del desarrollador. Sin embargo, también en este caso, este evento no implicará la aparición de una obligación tributaria en el IVA y la emisión de una factura anticipada.

El pago a la cuenta del desarrollador significa el pago a su cuenta bancaria o cuenta de depósito en garantía, según el contenido del contrato.

Sin embargo, esto no es todo, porque los compradores luego realizarán pagos adicionales a la cuenta del desarrollador. Entonces, ¿cuándo se requerirá que un desarrollador grabe los pagos de IVA posteriores? Este tema y mucho se discutirá en la segunda parte de la publicación.