Pago anticipado recibido por el desarrollador - liquidación parte 2

Impuesto De Servicio

El mercado inmobiliario residencial en Polonia es relativamente estable debido a la oferta de pisos. Los desarrolladores implementan proyectos de desarrollo sobre la base de los pagos recibidos durante su vida. Por otro lado, los pisos terminados se venden sobre la base de contratos de venta preliminares. En cualquier caso, el promotor está obligado a liquidar la oferta de vivienda entregada contra el IVA y el PIT (CIT) y en los períodos correspondientes recibió pagos (tasas de reserva, anticipos, otras tasas), sin embargo, el momento de su tributación difiere significativamente del básico. normas tributarias. ¿Cómo se liquida el anticipo que recibe el promotor? ¡Nosotros contestamos!

Consecuencias de concluir un contrato de desarrollador

En una situación en la que se concluye un acuerdo de desarrollador entre el comprador y el desarrollador, surgen obligaciones mutuas para ambas partes de cumplir el acuerdo dentro de los plazos especificados.

En el caso de un desarrollador, generalmente está obligado a construir un piso o una casa unifamiliar en fechas específicas, en una dirección específica y después de la construcción de la propiedad, para establecer la propiedad separada de la propiedad en cuestión.

Por otro lado, el comprador a menudo se compromete a pagar, dentro de los límites de tiempo especificados en el contrato, una parte del precio de compra del apartamento para el proyecto de desarrollo realizado durante el proyecto de desarrollo a una cuenta de depósito en garantía especialmente creada por el desarrollador (open o cerrado).

Los detalles del contrato de desarrollador se establecen en el art. 22 de la Ley de protección de los derechos adquiridos sobre una vivienda o vivienda unifamiliar.
Además del acuerdo de desarrollo, también hay un acuerdo de venta preliminar que es una especie de reemplazo del acuerdo de desarrollo, que se aplica con mayor frecuencia a locales comerciales, pero a veces también puede ocurrir cuando se venden apartamentos.

El acuerdo de venta preliminar generalmente se concluye antes o después de la finalización de un proyecto de desarrollo. La especificidad del contrato consiste principalmente en establecer la propiedad separada de la propiedad y el compromiso del comprador de comprar la propiedad en cuestión. Curiosamente, cuando el desarrollador utiliza el acuerdo de venta preliminar en lugar del acuerdo de desarrollo, no está obligado a acumular los fondos pagados por el comprador en una cuenta de depósito en garantía.

La etapa final del proceso de adquisición de un piso o casa es la conclusión de un acuerdo para establecer la propiedad separada y un acuerdo final para su venta, o simplemente un acuerdo de venta.

Una palabra sobre una cuenta de depósito en garantía

Para explicar la esencia y el funcionamiento de una cuenta de depósito en garantía, vale la pena citar el art. 59 seg. 1-3a de la Ley Bancaria, en la que el legislador especifica que solo los fondos confiados al titular de la cuenta por un tercero pueden depositarse en una cuenta de depósito en garantía.

Las partes del acuerdo de cuenta de depósito en garantía son el banco y el titular de la cuenta (fideicomisario). El contrato celebrado entre los mencionadospartes determina las condiciones que deben cumplirse para que los fondos de terceros depositados en la cuenta sean pagados al titular de la cuenta o para que se lleven a cabo sus instrucciones de uso de estos fondos.

La cuenta de depósito en garantía se mantiene de una manera que permite la identificación de terceros que han depositado fondos en la cuenta en cualquier momento y el cálculo de su participación en el monto cobrado en la cuenta de depósito en garantía.

Sobre la base de las disposiciones citadas anteriormente, se puede ver que la esencia de una cuenta de garantía bloqueada tiene como objetivo asegurar los intereses de terceros (compradores) en cuanto a los fondos que afectan a esta cuenta. Además, los fondos pueden acumularse en esta cuenta solo sobre la base del contrato celebrado y de acuerdo con sus términos.

En el caso de un desarrollador, después de recibir pagos a una cuenta de depósito en garantía, estos no constituyen fondos que pueda usar libremente. No importa si se trata de una cuenta de depósito en garantía abierta o cerrada.
Por lo tanto, en esta etapa, es decir, cuando los compradores realizan pagos a la cuenta de depósito en garantía de acuerdo con el acuerdo de desarrollo, el desarrollador no puede hablar de recibir un anticipo y la obligación de gravar los pagos recibidos con IVA debido a la imposibilidad de disponer libremente de el dinero "especial" acumulado en la cuenta de depósito en garantía.

Anticipo recibido por el promotor y obligación tributaria en IVA y PIT

Si un pagador de IVA activo recibe un pago por adelantado antes del servicio o la venta de bienes, entonces está obligado a emitir una factura por adelantado que documente el recibo dado a más tardar el día 15 del mes siguiente al mes de pago.
En el caso del desarrollador, el momento de la obligación del IVA en relación con los pagos recibidos (en base al contrato del desarrollador) surgirá solo cuando el desarrollador libere fondos de la cuenta de depósito en garantía a la que los compradores hicieron los "anticipos".

Además, cabe mencionar que los fondos de la cuenta de depósito en garantía pueden en algunas situaciones ser devueltos al comprador y por lo tanto no tienen las características de anticipos, es decir, pagos finales para la futura entrega de bienes.

Así, la mera recepción de fondos no obliga al promotor a gravar el hecho de su recepción ni en IVA ni en PIT (CIT). Solo el momento (mes) de liberar estos fondos de la cuenta de depósito en garantía resulta en la obligación de gravar los fondos recaudados en IVA (los montos recibidos de los compradores deben tratarse como montos brutos).

Complementando lo anterior con la obligación tributaria en el IRPF, surgirá el día de la transmisión de la propiedad del inmueble al comprador. Este momento suele ocurrir en relación con la firma de un contrato de venta o un contrato de venta final.

La confirmación de la posición anterior es, entre otras cosas, interpretación individual emitida por el Director de Información Tributaria Nacional el 12 de julio de 2018. con numero de referencia 0114-KDIP1-1.4012.323.2018.2.KOM así como la interpretación individual emitida por el Director Fiscal en Bydgoszcz el 11 de junio de 2014. con numero de referencia ITPP1 / 443-299b / 14 / MN.

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Emisión de facturas para particulares

Al discutir el proceso de liquidación del IVA con un promotor, también vale la pena mencionar el aspecto de la emisión de facturas a personas privadas, que con mayor frecuencia son destinatarios de apartamentos. Si no solicitan facturas, el desarrollador liquida el IVA sobre la base de la identificación interna creada (según la fecha de pago de los fondos de la cuenta de depósito en garantía).

Si, por el contrario, el comprador solicita una factura, de conformidad con el art. 106b párrafo. 3 de la Ley del IVA, el desarrollador debe emitir una factura que documente el recibo de la totalidad o parte del pago antes del servicio o la entrega de los bienes, si la solicitud de emisión fue recibida por el desarrollador dentro de los 3 meses posteriores a la finalización. del mes en que se entregó la mercancía o se prestó el servicio o se recibió la totalidad o parte de los pagos.

Ejemplo 3.

La familia Kowalski firmó en 04/2019 un preacuerdo de venta para la compra de un piso. A finales del mes de 04/2019, de acuerdo con el acuerdo, realizaron un pago por adelantado de 50.000 PLN a la cuenta bancaria habitual del desarrollador. En el plazo de dos meses, es decir, en el mes de 06/2019, firmaron un acuerdo de transferencia de la propiedad separada previamente establecida de la propiedad y un acuerdo de venta. ¿En qué momento el promotor que es un contribuyente activo del IVA estará obligado a gravar la oferta inmobiliaria en cuestión?

Debido a que el desarrollador tenía un apartamento listo a su disposición, aplicó un acuerdo de venta preliminar en este caso. Así, la obligación de gravar en IVA y solo en IVA del anticipo se realizó en el mes de 04/2019, mientras que en el mes de 06/2019, es decir, en el período de transferencia de la propiedad del inmueble al comprador. , se entrega el inmueble, y por tanto la obligación de gravar el importe restante en IVA y el valor total del precio de venta en PIT (CIT).

Ejemplo 4.

La familia Nowak firmó un acuerdo de reserva con el desarrollador. Sobre esta base, pagaron 5.000 PLN de tarifas a la cuenta bancaria habitual del desarrollador, que es un pagador activo de IVA. Luego, firmaron un acuerdo de desarrollador según el cual a fines del 02/2019 pagaron 100.000 PLN a la cuenta de depósito en garantía del desarrollador, y al final del 03/2019 la cantidad de 150.000 PLN. En 04/2019, el desarrollador pagó 100.000 PLN de la cuenta de depósito en garantía y en 05/2019 otros 100.000 PLN.

El apartamento aún no se ha terminado. El contrato para el establecimiento de propiedad separada de la propiedad inmobiliaria con la transferencia y el contrato de venta, también debido a la finalización incompleta del apartamento, no se han firmado. El desarrollador se pregunta cómo y si debería gravar los anticipos recibidos en IVA.
En el mes de cobrar los fondos de la cuenta de depósito en garantía, el desarrollador debe gravar la cantidad de 100.000 PLN contra el IVA (tratándolo como un anticipo bruto). Luego, en el próximo mes de 05/2019, debería gravar la próxima cantidad de 100.000 PLN pagada de la cuenta de depósito en garantía.

Para cada pago, el desarrollador debe emitir una factura que documente los montos pagados, y para la fecha de recepción del pago por adelantado, el desarrollador debe ingresar la fecha de liberación de los fondos de su cuenta de depósito en garantía, y no la fecha de recepción de los pagos de compradores.

Los 50.000 PLN restantes, que aún no se han liberado de la cuenta de depósito en garantía, no están sujetos al IVA.
Por otro lado, debido a que aún no se ha terminado la construcción del apartamento, no se ha cobrado por la supervisión, y no se ha establecido la titularidad del inmueble con transferencia a los compradores, la obligación de gravar esta oferta en el impuesto sobre la renta no ha surgido.