Comprar una propiedad a un fideicomisario: ¿vale la pena?

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El número de quiebras anunciadas por el tribunal, incluidas las de consumidores, aumenta cada año. Entre las razones de esto último, la más común es la imposibilidad de liquidar los préstamos hipotecarios. En el curso de la liquidación de los activos de los caídos, el receptor ofrece sus bienes inmuebles a la venta. Las ofertas de venta de tales propiedades suelen ser extremadamente rentables. También se ponen a la venta inmuebles propiedad de empresas. Al comprar este tipo de bienes raíces, a menudo con infraestructura avanzada, obtenemos un lugar listo para el negocio. ¿Cómo se ve la compra de un inmueble a un fideicomisario? ¿Es una compra arriesgada? ¡Lo descubrirás en el artículo a continuación!

Cargos sobre bienes inmuebles: hipotecas, derechos y reclamaciones personales

De conformidad con el art. 313 de la Ley Concursal, una venta realizada en un procedimiento concursal tiene los efectos de una venta ejecutiva. El comprador de los componentes del patrimonio concursal no es responsable de las obligaciones fiscales del concursante, incluidas las que surgen después de la declaración de quiebra. Como regla general, el comprador de la propiedad inmobiliaria no es responsable de las deudas de la propiedad inmobiliaria. La venta de bienes inmuebles da como resultado la expiración de derechos y derechos personales y reclamaciones divulgadas por la inscripción en el registro de la propiedad o no divulgadas de esta manera, pero informadas al juez-comisario dentro de los 30 días posteriores al anuncio en el MSiG sobre la declaración. de quiebra. Además, los derechos y reclamaciones personales divulgados en el registro de tierras e hipotecas generalmente expiran con la venta del inmueble en el curso del procedimiento concursal. En lugar del derecho vencido, el titular adquiere el derecho a satisfacer el valor del derecho vencido con el precio obtenido por la venta de la propiedad gravada. Este efecto surge tras la celebración del contrato de compraventa.

La base para la supresión de los derechos caducados como consecuencia de la venta es un plan jurídicamente vinculante para la división de la suma obtenida de la venta del inmueble gravado. La base para suprimir la hipoteca es el contrato de compraventa del inmueble.

Derechos que no vencen - Riesgo de compra

Permanecen vigentes sin descontar su valor del precio de compra:

  • servidumbre del camino necesario;

  • servidumbre de transmisión;

  • servidumbre establecida en relación con el cruce de la frontera al erigir un edificio u otro dispositivo.

Algunos tipos de servidumbres no caducan como consecuencia de la venta de bienes inmuebles en el curso de un procedimiento concursal. Por esta razón, vale la pena examinar cuidadosamente la propiedad en términos de ley antes de comprar. El usufructo y los derechos de la anualidad permanecerán vigentes si tienen prioridad sobre todas las hipotecas o si el inmueble no está gravado con hipotecas, o si el valor de uso y derechos de la anualidad está totalmente cubierto por el precio de compra. No obstante, en este último caso, el valor de estos derechos se incluirá en el precio de compra. Se aplican reglas especiales para el uso y la vida (estos derechos permanecerán en vigor incluso si se venden) sujetos a ciertas condiciones. A solicitud del propietario del inmueble en sentencia, interpuesta a más tardar en las objeciones al plan de reparto de la suma obtenida por la venta del inmueble gravado, el juez-comisario podrá decidir que una servidumbre que no sea Se mantendrá totalmente cubierto por el precio de compra si es necesario para el inmueble gobernante y no reduce significativamente el valor de la propiedad gravada.

¿Cómo comprar? Estimación del valor de la propiedad y gravámenes.

El receptor de la masa de la quiebra en el curso del procedimiento concursal debe liquidar los activos de la quiebra, lo que tiene lugar mediante la liquidación de la masa de la quiebra. Incluye, entre otros, los bienes inmuebles pertenecientes al quebrado.

Si se planea vender el negocio en quiebra en su totalidad, al elaborar el inventario y estimar el patrimonio de la quiebra, o por separado, si la posibilidad de tal venta se revela en una etapa posterior, un experto designado por el fiduciario prepara una descripción. y estimación del negocio de la quiebra. El valor de la propiedad inmobiliaria o del negocio del quebrado que se hace cargo de la propiedad es estimado por un perito a solicitud del fiduciario. La descripción de la empresa debe definir, en particular, el objeto de la actividad, los bienes inmuebles incluidos en su composición, su área y la identificación del catastro o colección de documentos, otros activos fijos, derechos establecidos, así como gravámenes.

La estimación debe incluir el valor de la empresa en su conjunto y sus partes organizadas, si pueden separarse para la venta.

Si los componentes de la empresa están gravados con una hipoteca, prenda, prenda registrada, gravamen fiscal, hipoteca marítima u otros derechos y los efectos de la divulgación de derechos y reclamaciones personales, la estimación debe especificar por separado cuáles de estos derechos permanecen vigentes después de la venta. , así como su valor y los componentes de valor gravados con ellos, y la relación entre el valor de los componentes individuales gravados con ellos y el valor de la empresa. En la descripción y valoración elaborada por el perito se indicará con precisión qué derechos se imponen sobre la propiedad y cuál es el valor de estos derechos.

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Compra de bienes raíces de un fideicomisario: el procedimiento para seleccionar la mejor oferta

La venta de inmuebles puede realizarse mediante licitación o subasta. Los términos de la licitación o subasta son aprobados por el juez-comisionado. En el curso de los procedimientos de quiebra, los bienes inmuebles se pueden comprar mediante licitación o subasta. La licitación o subasta debe anunciarse mediante un anuncio al menos durante dos semanas, y si la licitación o subasta se refiere a una empresa de una empresa pública, al menos seis semanas antes de la fecha de la reunión designada para su realización.

La licitación / subasta se realiza en audiencia pública. Están dirigidos por el fideicomisario bajo la supervisión del juez-comisario. El postor es seleccionado por el fiduciario. La elección, sin embargo, requiere la aprobación del juez-comisionado. La licitación / subasta es pública. Están a cargo del fideicomisario. El licitador es seleccionado por el fiduciario, pero aprobado por el juez-comisario. La decisión del juez-comisario de aprobar la elección del licitador puede ser apelada.