Terminación de un contrato de arrendamiento por un período específico y pago de alquiler

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Los propietarios de viviendas a menudo aprovechan la posibilidad de alquilarlas para obtener un ingreso constante en forma de alquiler cada mes. Los tipos más comunes de contratos de arrendamiento residencial son aquellos por un período fijo; en la práctica, es de uno o dos años. Desafortunadamente, a pesar de un contrato de duración determinada, los inquilinos a menudo quieren rescindirlo antes de tiempo. El artículo indicará si tienen esa opción y cuándo, y también si la rescisión de un contrato de alquiler a plazo fijo significa que el propietario puede exigir el alquiler hasta el final del contrato de alquiler.

Contrato de arrendamiento

La cuestión del contrato de arrendamiento se define en la Ley - Código Civil (Código Civil). Mediante el contrato de arrendamiento, el arrendador (propietario del apartamento) se compromete a ceder al arrendatario (arrendatario) el apartamento para su uso por un período determinado o indefinido, y el arrendatario se compromete a pagar al arrendador el alquiler acordado.

Por lo tanto, los elementos clave del contrato de arrendamiento son:

1) especificación de las partes: identificación del propietario, inquilino;

2) indicación precisa del apartamento - dirección, así como el número de habitaciones que son objeto del contrato (a veces, por ejemplo, solo se alquila una parte del apartamento, no todo el apartamento);

3) el monto del alquiler y la fecha de pago. El alquiler se puede marcar como una tarifa plana, como un monto único, que incluye todas las tarifas (servicios públicos, alquiler a la cooperativa de vivienda, etc.), o se puede desglosar especificando solo el alquiler para el propietario y el resto montos por cargos separados, que serán cargados al inquilino.

Un contrato de arrendamiento puede celebrarse por un período definido, así como por un período indefinido. Si su duración excede de un año, deberá concluirse por escrito. Si no se conserva este formulario, se asume que se celebró por tiempo indefinido.

Terminación del contrato de arrendamiento por tiempo definido e indefinido

Los acuerdos celebrados por un período definido y por un período indefinido difieren en términos de la posibilidad de rescindirlos, especialmente cuando se utiliza el aviso de rescisión.

Para los contratos de alquiler celebrados por tiempo indefinido, se aplican los siguientes plazos para su terminación:

  • si el alquiler se paga a intervalos superiores a un mes, con tres meses de anticipación al final del trimestre calendario;

  • para alquiler mensual: tres meses de anticipación al final del mes calendario;

  • cuando el alquiler se paga a intervalos inferiores a un mes, el período de preaviso es de tres días;

  • si el alquiler es diario, se aplica un período de aviso de un día.

El contrato de alquiler podrá especificar otras fechas, que serán determinadas conjuntamente por las partes, con la salvedad de que este plazo no será más corto de lo previsto en la normativa (por lo que para el propietario del apartamento suele ser de 3 meses). No obstante, si el contrato no indica la posibilidad de rescindir el contrato, se aplicarán los plazos antes mencionados, en función de la fecha de pago del alquiler.

Es más complicado rescindir los contratos celebrados por un período fijo.

De conformidad con el art. 673 § 3 del Código Civil, si la duración del contrato de arrendamiento es fija, tanto el propietario como el inquilino pueden rescindir el contrato de arrendamiento en los casos especificados en el contrato.

De acuerdo con lo anterior, un contrato celebrado por un período determinado podrá rescindirse antes del plazo acordado de su duración solo cuando se indique explícitamente en él.

No es posible rescindir el contrato

La primera opción es una situación en la que el contrato no menciona la posibilidad de rescisión por parte del inquilino o el propietario. Entonces, las partes están obligadas por el contrato hasta la fecha límite en la que se celebró.

Ejemplo 1.

Marian Kowalski alquiló su apartamento de 2 habitaciones a estudiantes: Oliwier Klop y Mariusz Potocki durante el período comprendido entre el 1 de octubre de 2018 y el 30 de junio de 2019. No hay disposiciones sobre la posibilidad de rescisión anticipada del contrato en el contrato. Los inquilinos reprobaron los exámenes durante la sesión de invierno y en marzo de 2019 fueron eliminados de la lista de estudiantes. Debido a que el contrato no contemplaba la posibilidad de su rescisión anticipada, vivieron en el departamento hasta el 30 de junio de 2019, y luego se rescindió el contrato. El arrendador no acordó rescindirlo de mutuo acuerdo y los intentos de rescindir el contrato no tuvieron éxito.

Posibilidad de rescisión por una de las partes

La mayoría de las veces, los contratos son redactados por los propietarios y son ellos quienes regulan los métodos de su rescisión, a menudo para su propio beneficio, tratando al inquilino de manera menos favorable, lo que no está prohibido. Muy a menudo, un contrato de alquiler celebrado por un período definido puede ser rescindido unilateralmente por el propietario en ciertos casos, con un período de preaviso específico.

Ejemplos de disposiciones contractuales:

El arrendador puede rescindir el contrato con un mes de antelación en las siguientes situaciones:

  • si el inquilino está en mora con el pago del alquiler por un período de dos meses;

  • si el inquilino, contrariamente al contrato, subarrenda el piso a terceros;

  • si el inquilino hace que sea inconveniente el uso del local vecino, no cumple con el toque de queda.

En tal situación, solo el propietario puede rescindir el contrato de arrendamiento, y cualquier declaración del inquilino a este respecto será ineficaz; no tendrá efectos legales.

Ambas partes pueden rescindir el contrato.

También existen contratos de arrendamiento celebrados por un período definido, en el que ambas partes tienen derecho a rescindir el contrato: el propietario y el inquilino. Esto es lo mejor para el inquilino, que puede rescindir el contrato si encuentra trabajo en otra ciudad o decide cambiar de piso.

Ejemplo de disposición en el contrato:

Cada una de las partes podrá rescindir el contrato de arrendamiento celebrado por un período definido con un mes de anticipación, efectivo al final del mes. La rescisión debe hacerse por escrito.

Sin embargo, debe tenerse en cuenta que cualquier contrato, independientemente de que se celebre por un período definido o indefinido, puede rescindirse por mutuo acuerdo de las partes.

Es importante que sea por escrito para demostrar en caso de duda que se ha disuelto y que el inquilino no puede tener derecho a proporcionarle el local.

Protocolo de entrega

No obstante, si el arrendatario intenta rescindir el contrato de arrendamiento, que, de hecho, no tiene derecho a rescindir, si aceptamos su declaración, se deberá redactar un protocolo de cesión, es decir, el estado del local en el que se entregó. . Vale la pena mencionar en dicho protocolo que la entrega de las llaves del apartamento al propietario no pone fin a las reclamaciones mutuas de propiedad y no propiedad de las partes. Por lo tanto, el aviso de terminación ineficaz hecho por el inquilino es solo la entrega de las llaves al propietario y una decisión soberana e independiente de devolver las llaves y renunciar al uso del local, pero no del contrato de arrendamiento celebrado. La reserva sobre reclamaciones no pecuniarias que sigue vigente significa que hasta la finalización del contrato de alquiler, el arrendatario podrá exigir al arrendador que le entregue las llaves. La firma del arrendador supondrá sin duda que pondrá el local a disposición del arrendatario, si así lo desea, hasta la extinción del contrato de arrendamiento con la expiración del plazo por el que se celebró.

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¿Puedo reclamar el alquiler si el inquilino se ha mudado antes de que finalice el contrato?

Si el inquilino declara que rescinde el contrato de arrendamiento celebrado por un período definido (a pesar de la falta de tal opción en el contrato), devuelve las llaves, no vive en el apartamento y el fin del contrato es, por ejemplo, seis meses, debe pagar el alquiler acordado en la cantidad especificada y en las fechas acordadas.

Si no paga el alquiler, primero se le debe enviar una solicitud de pago por escrito.

Si, después de recibir la citación, aún no paga el alquiler, el propietario, si tiene tal testamento, debe presentar un reclamo ante el tribunal, en un procedimiento simplificado: su reclamo surge del contrato celebrado y del hecho de que el inquilino , cuyo deber es pagar el alquiler, no lo realiza. La presentación simplificada de una declaración de reclamación implica tarifas más bajas que la declaración de reclamación (según el valor, es un máximo de 300 PLN, si el valor del objeto de la disputa, el alquiler pendiente, no supera los 20.000 PLN). La esencia de un contrato de alquiler celebrado por un período definido es que garantiza a ambas partes, el inquilino, la posibilidad de permanecer en el local hasta la fecha indicada, y el propietario, recibir el alquiler por el período especificado contractualmente. No se permite la rescisión gratuita de los contratos de arrendamiento celebrados por un período específico y está limitada por el contenido del art. 673 § 3 del Código Civil. El legislador solo preveía la posibilidad de rescindir los contratos celebrados por un período de tiempo definido en el caso de especificar en los casos del contrato cuándo sería permisible, según lo estipulado en la sentencia del Tribunal de Apelación de Gdańsk de 20 de septiembre de 2013, Yo ACa 402/13.

A la luz de esta sentencia, no se discute que la terminación del contrato, cuando no se incluye en el mismo, no tiene fuerza legal, es ineficaz y no tiene efectos legales en la forma de su terminación.