Retribución por uso extracontractual de inmuebles y PIT

Impuesto De Servicio

El uso no contractual de bienes raíces significa el uso de bienes raíces sin ningún título legal. La mayoría de las veces surge cuando, por ejemplo, el contrato de arrendamiento de locales u otros bienes inmuebles finaliza o se resuelve, o, en el caso de un terreno, el contrato de arrendamiento expira. Desde el momento de la pérdida del título legal de la propiedad hasta su devolución, el propietario de la propiedad puede ser cobrado, por ejemplo, por su propietario, con una tarifa (compensación) por el uso no contractual de la misma. ¿Cómo calificar la renta, que es la retribución por uso extracontractual de un inmueble? ¿Qué tipo impositivo se debe aplicar? Encontraremos las respuestas en este artículo.

Base jurídica para la obtención de una retribución por uso extracontractual de bienes inmuebles

De conformidad con el art. 224 § 2 del Código Civil (en adelante, el Código Civil) en relación con el art. 225 del Código Civil. obligada al propietario a pagar por el uso de la propiedad, en este caso bienes raíces, que es propiedad del contribuyente.

La remuneración por el uso no contractual de la propiedad incluye los beneficios esperados que el propietario de la propiedad obtendría si lo hubiera dado para su uso sobre la base de una relación jurídica específica (por ejemplo, arrendamiento o contrato de arrendamiento).

Es importante señalar que la remuneración en virtud del art. 224 § 2 y artículo. 225 del Código Civil no puede considerarse una indemnización por el daño causado al propietario, sino un pago por el uso de su propiedad, que el propietario tendría que pagar al propietario si su posesión se basara en la base legal existente. , es decir, lo que el propietario recibiría si cediera la propiedad a cambio de una tarifa, uso sobre la base de una relación jurídica contractual válida.

Por lo tanto, las disposiciones de la ley civil otorgan al propietario de un artículo el derecho a reclamar una remuneración, que incluye una compensación por el lucro cesante que el propietario habría obtenido si hubiera arrendado o alquilado el artículo. La pérdida de beneficio en este caso es la falta de obtención de los beneficios civiles que trae la cosa.

Cualificación de la remuneración por uso no contractual de bienes inmuebles a una fuente de ingresos adecuada

El catálogo de fuentes de ingresos incluye el art. 10 de la Ley PIT. La enumeración de las fuentes de generación de ingresos tiene como objetivo agruparlas según una naturaleza similar, lo que luego da como resultado un tratamiento diferenciado de estas fuentes, por ejemplo en términos de la tasa impositiva aplicada. Determinar la fuente de ingresos es de gran importancia para determinar, por ejemplo, cuestiones como el método de tributación de la renta, la posibilidad de deducir los costos de obtención de la misma, etc.

De conformidad con el art. 10 seg. 1 de la Ley PIT, las fuentes de ingresos separadas se especifican en los puntos 6 y 9 de esta disposición:

1) relación de servicio, relación laboral, incluida una relación laboral cooperativa, membresía en una cooperativa de producción agrícola u otra cooperativa dedicada a la producción agrícola, trabajo de desembolso, pensión de jubilación o pensión por discapacidad;

2) actividades realizadas en persona;

3) actividad económica no agrícola;

4) departamentos especiales de producción agrícola;

5) (derogado);

6) alquiler, subarrendamiento, arrendamiento, subarrendamiento y otros contratos de naturaleza similar, incluido el arrendamiento, el subarrendamiento de departamentos especiales de producción agrícola y una finca o sus componentes para fines no agrícolas o para la gestión de departamentos especiales de producción agrícola, con la excepción de activos relacionados con la actividad económica;

7) capitales en efectivo y derechos de propiedad, incluida la venta a título oneroso de derechos de propiedad distintos de los enumerados en el punto 8 (a). a - c;

8) disposición para su consideración, sujeto a las disposiciones del párrafo 2. 2:

  1. bienes inmuebles o partes de los mismos y un interés en bienes inmuebles,
  2. derecho de propiedad cooperativa a un piso o local comercial y derecho a una vivienda unifamiliar en una cooperativa de vivienda,
  3. derechos de usufructo perpetuo de la tierra,
  4. otras cosas,

si la venta a título oneroso no se produce en el desempeño de la actividad económica y se ha realizado en el caso de la venta de bienes inmuebles y derechos de propiedad a que se refiere la letra a).a-c - antes de la expiración de cinco años desde el final del año calendario en el que se llevó a cabo la adquisición o construcción, y otras cosas - antes de la expiración de seis años desde el final del mes en el que tuvo lugar la adquisición; en el caso de un cambio, estos períodos se aplicarán a cada persona que realiza el cambio;

8A) actividades realizadas por una unidad controlada en el extranjero;

8B) Ganancias no realizadas a que se refiere el artículo 1. 30da;

9) otras fuentes.

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Si es imposible clasificar inequívocamente un ingreso determinado a una de las fuentes enumeradas en el art. 10 seg. 1 puntos 1-8 de la Ley PIT, estos ingresos deben calificarse como ingresos de otras fuentes a que se refiere el punto 9 de dicha disposición.

De conformidad con el art. 20 párrafo 1 de la Ley PIT para los ingresos de otras fuentes a que se refiere el art. 10 seg. 1 punto 9, en particular: cantidades pagadas tras la muerte de un miembro del fondo de pensiones de capital variable a una persona o un miembro de su familia inmediata designado por él, en el sentido de las disposiciones sobre la organización y operación de fondos de pensiones; montos obtenidos de la devolución de la cuenta individual de seguridad para la jubilación y retiros de la cuenta individual de seguridad para la jubilación, incluidos los realizados en beneficio de la persona con derecho en caso de fallecimiento del ahorrador; prestaciones en efectivo del seguro social; mantenimiento; becas, subvenciones (subvenciones) distintas de las mencionadas en el art. 14; recargos; premios y otros beneficios gratuitos no incluidos en los ingresos a que se refiere el art. 12-14 y 17, e ingresos que no están cubiertos por fuentes divulgadas.

Según lo indicado por el Tribunal Administrativo Provincial de Gliwice en la sentencia de 15 de abril de 2019, I SA / Gl 293/18: "La disposición del art. 20 párrafo 1 de la Ley PIT establece que “para los ingresos de otras fuentes a que se refiere el art. 10 seg. 1 punto 9, se considerará en particular ... ». La redacción "en particular" prueba que la definición de ingresos de otras fuentes es abierta y es razonable incluir en esta categoría también los ingresos distintos de los mencionados directamente en la disposición del art. 20 párrafo 1 u.p.d.o.f. Según la ley tributaria, la renta sujeta a tributación con el impuesto sobre la renta de las personas físicas es cualquier forma de ganancia (beneficio) financiero, es decir, tanto pecuniaria como no pecuniaria ”.

Entre las fuentes de ingresos indicadas en el art. 10 de la Ley PIT, el legislador no enfatizó la remuneración por uso extracontractual de bienes inmuebles como una de las fuentes de ingresos, por lo que dicha remuneración debe clasificarse como ingresos de otras fuentes.

Por tanto, conviene señalar que la retribución por el uso extracontractual de un inmueble constituye una plusvalía patrimonial con una determinada dimensión financiera (es posible calcular el importe de la retribución en términos reales), por lo que constituye una renta imponible dentro de el significado de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Retribución por uso extracontractual de bienes inmuebles y tipo impositivo

De acuerdo con el art. 2 cláusula 1a de la ley de impuestos a tanto alzado, las personas físicas que obtengan ingresos del alquiler, subarrendamiento, arrendamiento, subarrendamiento u otros contratos de naturaleza similar, pueden - si estos contratos no se celebran como parte de sus actividades comerciales - pagar un pago único suma sobre los ingresos registrados.

De conformidad con el art. 12 seg. 1 punto 3 encendido. y por encima. de la Ley, la suma global sobre los ingresos registrados asciende al 8,5% de los ingresos a que se refiere el art. 6 seg. 1 bis, es decir, entre otras cosas, ingresos por arrendamiento y alquiler.

Ejemplo 1.

Jan Kowalski grava el arrendamiento con un impuesto sobre la renta a tasa fija del 8,5%. En octubre de 2018, dio por terminada la tarifa de alquiler vigente de conformidad con lo establecido en el Código Civil. El arrendatario no aceptó la terminación de la tasa de alquiler actual y realizó los pagos a la tasa aplicable antes de su terminación. Debido a la negativa a reconocer como efectiva la terminación de la tarifa de alquiler vigente y el pago del alquiler en el monto anterior a la terminación, surgieron atrasos de alquiler por parte del arrendatario. Los atrasos en el alquiler permitieron a Jan Kowalski rescindir el contrato de arrendamiento sin previo aviso a partir del 31 de diciembre de 2018. Acudió al inmueble arrendado para ser recogido, pero no fue admitido en su local, por lo que el inmueble no le fue entregado. El abogado representante de los copropietarios pidió que se liberara nuevamente la propiedad inmobiliaria e informó que hasta que se liberara la propiedad inmobiliaria, se cobraría a los inquilinos una tarifa (compensación) por el uso no contractual de la propiedad por un monto de cuatro veces el último alquiler aplicable. ¿Debería gravarse la remuneración por insumos, como antes, al tipo del 8,5%?

Tras la terminación del contrato de arrendamiento, la relación jurídica (incluso implícita) entre Jan Kowalski y el arrendatario cesó, por lo que, lamentablemente, no se puede decir que la remuneración recibida sea el alquiler por el arrendamiento. Y solo los ingresos por alquiler pueden gravarse con un impuesto de tasa fija. Así, Jan Kowalski puede incluir la compensación recibida (remuneración por uso no contractual de bienes inmuebles) entre otras fuentes y gravarla de acuerdo con las reglas generales, es decir, la escala impositiva (artículo 27 de la Ley PIT).

Según manifestó el Director de KIS en la resolución fiscal individual de 30 de julio de 2019, 0114-KDIP3-1.4011.330.2019.2.MG: "La recepción de un beneficio único no constituye un ingreso de la fuente especificada en el art. 10 seg. 1 punto 6 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (es decir, contratos de alquiler, subarrendamiento, arrendamiento, subarrendamiento y otros similares), porque la base para su pago no era el contrato mencionado en esta disposición. Por tanto, no son los ingresos a que se refiere el art. 1 punto 2 en relación con broma. 6 seg. 1a de la Ley del impuesto sobre la renta a tanto alzado sobre determinados ingresos obtenidos por las personas físicas. Por lo tanto, el solicitante no tiene derecho a gravar la cantidad en cuestión en forma de una suma global sobre los ingresos registrados ”.