Tasación inmobiliaria a la venta y cuestionamiento de su importe por parte de la autoridad fiscal

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Existen consecuencias fiscales específicas asociadas con la compraventa de bienes raíces. El contribuyente que compra un piso está obligado a indicar el valor de la propiedad también a efectos del impuesto sobre las transacciones de derecho civil. Ocurre que el precio de la propiedad inmobiliaria consignado en la escritura notarial no se corresponde con su valor de mercado. ¿Por qué? Puede haber muchas razones para esto.La mayoría de las veces, la diferencia se debe al estado y al grado de desgaste de la propiedad en el momento de la compra y a la necesidad de realizar ciertos gastos. En caso de rebajar el valor de la propiedad, la autoridad tributaria, al verificar la declaración presentada, podrá iniciar trámites tributarios y establecer una nueva tasación, consistente con su propia tasación y valor de mercado de la propiedad. ¿Qué hacer para evitar que la autoridad sospeche que el contribuyente y el contribuyente no pague el impuesto en una cantidad excesiva? ¿Cuáles son los efectos de una tasación de bienes raíces realizada incorrectamente en la venta? La respuesta está a continuación.

Venta de inmuebles - forma jurídica

De conformidad con el art. 158 del Código Civil, la venta de bienes raíces requiere la forma de escritura notarial para ser válida. El no hacerlo invalida el contrato de venta de bienes raíces. Por tanto, en el caso de la venta de un inmueble, es necesario concertar una cita con un notario público y, lamentablemente, hacerse cargo de los costes asociados a la misma.

Esta posición está confirmada por muchos juicios, incl. Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2015, V CSK 559/14: "De conformidad con el art. 158 oración 1 del Código Civil, el contrato que obliga a transferir la propiedad de la propiedad inmobiliaria debe celebrarse en forma de escritura notarial. En el caso de que no se cumpla este requisito, dicho contrato es nulo y sin efecto, lo que resulta del art. 73 § 2 oración 1 kc ".

Además, la Corte Suprema en su sentencia de 25 de noviembre de 2011, II CSK 77/11, señaló que: "Previsto en el art. 158 del Código Civil, el requisito de mantener la forma de escritura notarial se aplica a todos los contratos que requieran la transferencia de propiedad de bienes inmuebles, tanto nombrados como no nombrados ”.

Por lo tanto, no importa cuál sea el título del contrato de transferencia de propiedad. Lo que importa es el hecho de que incluye la obligación de transferir la propiedad.

El contrato de compraventa lo elabora un notario público, pero conviene saber qué datos debe contener. El contrato de venta de bienes raíces debe incluir:

  1. identificación precisa de las partes del contrato de venta;
  2. especificación precisa del objeto del contrato, incluyendo: dirección, área, número de registro de terrenos e hipotecas y datos del registro de terrenos, edificios o locales;
  3. precio de venta;
  4. la fecha de emisión del objeto del contrato así como la fecha y forma de pago;
  5. especificación de los costos incurridos por el comprador y el vendedor.

Los elementos indicados en los puntos 1-3 son componentes necesarios del contrato de compraventa de inmuebles. La falta de alguno de ellos lo invalidará.

Impuesto sobre transacciones de derecho civil

De conformidad con el art. 1 cláusula 1 punto 1 encendido. y la Ley del 9 de septiembre de 2000 sobre el impuesto a las transacciones de derecho civil, este impuesto está sujeto a la venta e intercambio de bienes y derechos de propiedad.

La obligación tributaria en el alcance anterior surge en el momento de realizar la actividad sujeta a tributación y en este caso se impone al comprador - el nuevo comprador. La tasa de este impuesto es del 2% y se calcula sobre el valor de la propiedad especificada en el contrato.

El pagador de este impuesto es un notario que cobra el 2% del precio de compra pactado en la escritura, por lo que no hay posibilidad de eludir su pago. Por lo tanto, el contribuyente no está obligado a pagar una tarifa a la autoridad fiscal y presentar la declaración PCC-3. El propio notario declarará ante la agencia tributaria cuánto impuesto ha recaudado y por qué motivos.

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Valoración de la propiedad en venta cuestionada por la autoridad fiscal: ¿qué hacer?

De conformidad con el art. 6 seg. 3 de la Ley del Impuesto sobre las Transacciones de Derecho Civil: "Si el contribuyente no ha especificado el valor del sujeto de la transacción de derecho civil o el valor por él especificado no corresponde, según la evaluación de la autoridad tributaria, al valor de mercado, esta autoridad solicitará al contribuyente que determine, aumentarlo o disminuirlo, en un plazo no menor a 14 días contados a partir de la fecha de entrega de la solicitud, manifestando al mismo tiempo, el valor de acuerdo a su propia tasación preliminar ”.

En dicha solicitud, la autoridad fiscal indica su propia valoración de la propiedad, cuya venta fue cubierta por una escritura notarial: se basa en el valor de mercado y una comparación de los precios promedio de propiedades similares en una ubicación determinada.

Cabe destacar que la autoridad tributaria También está obligado, por las normas generales de procedimiento, a justificar su propia valoración previa y su posición de que la valoración proporcionada por el contribuyente no corresponde al valor real de mercado ”. (sentencia del Tribunal Administrativo Provincial de Cracovia de 20 de abril de 2018, I SA / Kr 31/18). La falta de justificación de la valoración de la propiedad inmobiliaria por parte del organismo hace imposible que una de las partes en tales procedimientos se refiera a la posición de la autoridad tributaria de manera fáctica.

Cabe señalar que los factores que modifican el precio de mercado utilizados para determinar el valor de mercado del artículo vendido son factores que pertenecen al estado real y no al estado legal del artículo vendido. Al determinar el valor de la propiedad, se debe tener en cuenta la condición técnica, el equipo, la norma y otros parámetros que afectan el valor de mercado. No está permitido ignorar el estado y el grado de desgaste de las cosas y limitarse a precios medios. Al justificar el valor de mercado de la propiedad, se debe tener en cuenta la condición técnica, equipamiento, estándar y otros parámetros que afectan el valor de mercado y el grado de desgaste de la propiedad. En la justificación de la sentencia del Tribunal Administrativo de Voivodship en Lublin de 14 de enero de 2009, I SA / Lu 399/08, el tribunal enfatizó particularmente la importancia de los principios y el procedimiento para determinar el valor de mercado de la propiedad inmobiliaria. En este contexto, argumentó que: “[...] dado que la determinación del valor de mercado de la propiedad inmobiliaria tiene efectos jurídicos significativos, por lo que debe realizarse de manera justa y con la debida diligencia, de manera que se indique que todas las disposiciones previstas en el art. 6 seg. 2 de la Ley Tributaria, elementos que integran el "valor de mercado del sujeto de una transacción de derecho civil". Aparte de los precios aplicados en una localidad determinada, este valor consiste en su condición, tanto jurídica como fáctica ".

Por lo tanto, atendiendo a la solicitud de la autoridad, el contribuyente deberá presentar los documentos pertinentes, que demuestren que el valor indicado en la escritura notarial corresponde al valor de mercado del inmueble debido al estado y grado de desgaste del inmueble. En este caso, la documentación fotográfica del inmueble preparada y adjunta a la respuesta a la solicitud puede resultar clave, así como la presentación de las facturas o recibos de IVA, que demuestren los gastos incurridos por el inmueble.

Sobre la base de la documentación fotográfica presentada, el contribuyente puede probar que debido al estado y grado de desgaste de la propiedad en el momento de la compra, es / fue necesario realizar importantes desembolsos económicos para ponerla en condiciones de uso. . La apariencia externa de la propiedad, el estado interno, la protección del aislamiento térmico y un sistema de calefacción obsoleto pueden ser importantes aquí. Estos factores tienen un gran impacto en el precio de la propiedad, ya que el comprador deberá asumir algunos costes económicos.

Ejemplo 1.

El Sr. Jan compró, sobre la base de una escritura notarial, al Sr. Grzegorz, un inmueble de construcción ubicado en Varsovia por un monto de 500.000 PLN. La autoridad fiscal cuestionó el valor de la propiedad indicada en la escritura notarial, porque de acuerdo con su evaluación preliminar, la tasación de la propiedad en el momento de la venta debería ser de 700.000 PLN. La autoridad tributaria solicitó al Sr. Jan que aumentara el valor de la propiedad indicada en la escritura notarial. En respuesta a la citación, el Sr. Jan indicó que mantenía el valor actual de la propiedad debido al hecho de que la condición y el grado de desgaste en el momento de la compra requería un gasto significativo de renovación. Como prueba, presentó documentación fotográfica en el momento de la compra y una factura con IVA, que demostraba que el comprador había renovado a fondo la propiedad.

En la situación presentada en el ejemplo anterior, la autoridad tiene dos opciones:

  1. Estará de acuerdo con la opinión del contribuyente y finalizará el proceso tributario.
  2. No estará de acuerdo con la posición del contribuyente y de conformidad con el art. 6 seg. 4 de la Ley del Impuesto sobre las Transacciones de Derecho Civil lo determinará teniendo en cuenta la opinión de un perito o tasador presentado por el contribuyente.

Si la autoridad tributaria designa un perito y el valor determinado tomando en cuenta su opinión difiere en más de un 33% del valor entregado por el contribuyente, los costos de la opinión correrán a cargo del contribuyente. Por tanto, al designar un perito, la autoridad tributaria podrá cobrar al contribuyente los costos de la opinión si el valor de la propiedad determinado por el contribuyente difiere en un 33% del valor indicado por el perito.

Cabe destacar que si se solicita a la autoridad tributaria que indique un valor nuevo y más alto de la propiedad que el declarado, vale la pena aumentar voluntariamente el valor de la propiedad en varios o una docena de por ciento aproximadamente. Luego, la autoridad tributaria puede reconocer el nuevo valor y hacer un "agregado" al impuesto, poniendo así fin al procedimiento. Esto puede resultar menos costoso que una posible opinión de un experto.