Actividad económica onerosa del vecino: ¿qué hacer?

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Todo el mundo sueña con vivir en un barrio tranquilo y en un hogar donde poder descansar después de un arduo trabajo. Desafortunadamente, esto no siempre será posible, especialmente si el vecino decide iniciar un negocio ruidoso o engorroso. ¿Qué más se puede clasificar? ¿Puede tratarse como delito la actividad empresarial onerosa de un vecino? ¡Descúbrelo en este artículo!

No puede prohibirle a su vecino hacer negocios

El principio de libertad de actividad económica aplicable en Polonia supone que todos tienen derecho a establecer y administrar una empresa de acuerdo con sus deseos y creencias. Ninguna disposición de la ley vigente impone al futuro empresario la obligación de obtener el consentimiento de un vecino para administrar la empresa. Una persona que planea iniciar un negocio en sus instalaciones o en su propiedad no está obligada a obtener el consentimiento de los vecinos que viven en las instalaciones o propiedades vecinas. Sin embargo, un vecino insatisfecho con la actividad empresarial del empresario en las cercanías no está indefenso y puede defender sus derechos en la forma prescrita por la ley. El propietario de la propiedad inmobiliaria puede emprender acciones tanto en virtud del derecho civil como del derecho administrativo o penal, pero no puede exigir una prohibición completa al empresario de administrar un negocio. Tal solicitud interferiría irrazonablemente con la libertad de actividad económica antes mencionada y, como se reconoce comúnmente en la jurisprudencia de los tribunales, es una medida desproporcionada a la necesidad existente de limitar las inmisiones onerosas. Como se indica en la jurisprudencia (ver la sentencia del Tribunal de Apelación de Poznań de 5 de octubre de 2017, emitida en el caso número I ACa 1520/16):

“(...) la prohibición total de realizar actividades comerciales en el lugar de residencia no es una medida adecuada para detener las violaciones (...). Alternativamente, solo se podría considerar un compromiso para realizar actividades como parte de la actividad empresarial realizada en bienes raíces (...), lo que reduciría las consecuencias negativas ".

Ejemplo 1:

El vecino de Joanna en su propiedad abrió un negocio: un taller y un estacionamiento para camiones. Joanna, insatisfecha con el ruido y el camino de acceso dañado a su propiedad, puede solicitar al tribunal que obligue al vecino a abstenerse de actividades onerosas, por ejemplo, reduciendo el nivel de ruido o realizando las reparaciones necesarias en la carretera, pero no puede exigir una prohibición total de el vecino de dirigir un negocio.

Debe haber un uso razonable de la propiedad.

Cuando un nuevo propietario compra una propiedad, adquiere todos los derechos sobre la misma y puede usar su propiedad de manera acorde con sus deseos y necesidades. Sin embargo, la libertad de utilizar bienes raíces no es ilimitada. Cada propietario debe respetar los derechos de sus vecinos al uso libre y sin obstáculos de su propiedad. La disposición del art. 144 del Código Civil
El propietario de un inmueble debe, en el ejercicio de su derecho, abstenerse de realizar acciones que puedan interferir con el uso de los inmuebles vecinos por encima de la media, resultantes del destino socioeconómico del inmueble y las relaciones locales. De acuerdo con la ley aplicable (la disposición antes mencionada del Art. 144 del Código Civil), cada propietario debe abstenerse de acciones que puedan interferir con el uso de las propiedades vecinas más allá de las denominadas medida media. La medida por la cual se evalúa la gravedad de la perturbación depende del uso previsto de la propiedad (por ejemplo, la ubicación de la propiedad en un área designada para el desarrollo de viviendas) y las relaciones locales (es decir, la evaluación de lo que es y lo que no es aceptable y aceptado en un momento y lugar determinados).

Según la sentencia del Tribunal de Apelación de Poznań:

“(...) la valoración de una medida media en el sentido del art. 144 del Código Civil debe hacerse sobre la base de las condiciones objetivas que prevalecen en el entorno de las personas que viven en un área determinada, y no sobre la base de los sentimientos subjetivos de los propietarios de inmuebles individuales; debe tener en cuenta el uso previsto de la propiedad, que resulta de su naturaleza y uso, y el término "relaciones locales" se aplica tanto al lugar como al tiempo. Es importante que la evaluación de la perturbación garantice que está vinculada a una situación específica en en un momento y lugar determinados, porque entonces no se desprenderá de la realidad " (ver la sentencia del Tribunal de Apelación de Poznań de 5 de octubre de 2017, emitida en el caso I ACa 1520/16).

Una persona que busque respuestas a sus dudas relacionadas con la onerosa actividad empresarial de un vecino puede toparse con el concepto del llamado inmisión. Las inmovilizaciones son actividades realizadas por el propietario de un inmueble en su propia propiedad, cuyos efectos se sienten en las propiedades vecinas. Se pueden distinguir dos tipos de inmisión:

  • directo;

  • indirecto.

Las inmisiones directas afectan directamente a la propiedad vecina. Ejemplos de tales inmisiones pueden ser, por ejemplo, arrojar basura a la propiedad de un vecino o descargar aguas residuales. El segundo tipo de inmisión afecta al inmueble vecino de forma indirecta, sin la acción directa del propietario, por ejemplo mediante la emisión de ruido, humo o el almacenamiento de explosivos o materiales tóxicos en el inmueble.

El propietario puede solicitar el cese de actividades gravosas.

Una persona que crea que un vecino realiza una actividad inconveniente de manera incompatible con la disposición antes mencionada puede solicitar:

  • restaurar el estado anterior (por ejemplo, reparar la infraestructura dañada como resultado de la actividad realizada);

  • cese de nuevas violaciones.

El reclamo por el cese de violaciones es de gran importancia, porque permite arreglar las relaciones entre vecinos en el futuro. Si el tribunal está de acuerdo con la solicitud del demandante, entonces prohíbe al vecino demandado realizar ciertas actividades que interfieran con los derechos de propiedad de otros residentes. La disposición del art. 222 § 2 del Código Civil
Contra una persona que infringe la propiedad de una manera que no sea privando al propietario del control real sobre la cosa, el propietario tiene derecho a restaurar la legalidad y poner fin a la infracción. Si decidimos presentar un reclamo por omisión, considere cuidadosamente cómo se debe formular el reclamo de no inmisión, entonces el demandante (es decir, la persona que hace el reclamo) debe indicar al tribunal exactamente qué acción se solicita. El tribunal competente para conocer del caso será el tribunal competente para la ubicación del inmueble. La declaración de reclamación debe incluir:

  • la fecha y el lugar de su presentación;

  • datos de la persona que presenta la reclamación (nombre y apellidos, dirección, número PESEL);

  • datos del vecino acusado (nombre y apellidos, dirección);

  • especificación de la solicitud, es decir, qué es exactamente la omisión solicitada por el reclamante;

  • justificación de la solicitud (indicación de todas las circunstancias del caso: dónde viven las partes, cuál es la naturaleza de este vecindario, cómo la actividad económica del vecino interfiere con los derechos del demandante y otros residentes);

  • pruebas (por ejemplo, testimonios de testigos, fotografías tomadas, documentos que prueben el nivel de ruido, etc.);

  • firma manuscrita del reclamante.

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Actividad empresarial onerosa: un vecino puede ser castigado por una infracción.

Un vecino agobiante también debe tener en cuenta otras consecuencias. La perturbación del orden público es un delito punible con pena de prisión (hasta 30 días), restricción de la libertad (hasta 1 mes) o multa. La disposición del art. 51. § 1 del Código de delitos menores
Quien con un grito, ruido, alarma u otra broma perturbe el orden público, el descanso nocturno o provoque escándalo en un lugar público, será sancionado con prisión preventiva, restricción de libertad o multa.. Para denunciar un delito menor, es necesario notificar a la unidad de Policía local. Incluso si los oficiales a su llegada se niegan a imponer una multa, deben tomar nota que puede ser útil en cualquier procedimiento legal por una omisión.

No obstante lo anterior, el propietario de una propiedad inmobiliaria que lucha con un vecino agobiante también puede actuar en virtud de la legislación administrativa, por ejemplo, exigiendo una inspección por parte de los organismos designados (por ejemplo, la Inspección Nacional del Trabajo, la Inspección Comercial del Estado o la Inspección Sanitaria del Estado, según el caso). tipo de empresa que se gestiona y circunstancias del caso).