Venta de inmuebles por particular e IVA

Impuesto De Servicio

Los bienes raíces se venden por una tarifa no solo por empresarios profesionales, sino también por personas físicas que no realizan ninguna actividad comercial. Cabe señalar que en determinadas circunstancias este tipo de venta de inmuebles también puede resultar de interés para el impuesto al valor agregado. En este artículo, indicaremos cuándo una persona se convierte en comerciante en virtud de la Ley del IVA.

Definición de pagador de IVA

La cuestión principal es aclarar quién es la entidad responsable del pago del IVA. Como leemos en el art. 15 seg. 1 de la Ley del IVA, los contribuyentes son las personas jurídicas, las unidades organizativas sin personalidad jurídica y las personas físicas que realizan una actividad económica independiente, a que se refiere el art. 2, independientemente del propósito o resultado de dicha actividad. De conformidad con el art. 15 seg. 2 de dicha Ley, la actividad económica abarca todas las actividades de los productores, comerciantes o prestadores de servicios, incluidas las entidades adquirentes de recursos naturales y los agricultores, así como las actividades de los autónomos. La actividad económica incluye, en particular, las actividades que consisten en la utilización de bienes o activos intangibles de forma continuada con fines comerciales.

A la luz de la definición anterior, no es necesario tener una empresa registrada en CEIDG para la calificación de una determinada persona como contribuyente del IVA. Las circunstancias objetivas son determinantes, lo que significa que la propia actividad con características comerciales constituye la base para considerar que la venta es una actividad sujeta al IVA.

Sobre la base del IVA, la condición de contribuyente también puede ser obtenida por una persona física que venda una propiedad privada, incluidos los inmuebles.

Venta de inmuebles y criterios para considerar una venta como actividad económica

A la luz de lo anterior, se plantea la cuestión de qué criterios deben seguirse al evaluar una venta concreta: si constituye la base para el cálculo del IVA o si está fuera de su alcance. Desafortunadamente, no encontramos ninguna pista en la Ley del IVA. Solo podemos referirnos a la jurisprudencia disponible, que está dominada por la correcta tesis de que la venta de propiedad privada, realizada bajo la gestión ordinaria de los derechos de propiedad, no constituye en sí misma una actividad económica y, en consecuencia, no está sujeta a tributación. .

Por otro lado, si la venta es similar a un comercio profesional en el campo de los bienes raíces, y el vendedor realiza una serie de actividades activas y contrata fondos y actividades adicionales en el alcance de dicha venta para su consideración, esta transacción puede clasificarse sujeto al IVA.

Esta posición está confirmada por la interpretación del Director de Información Tributaria Nacional del 4 de marzo de 2019, 0111-KDIB3-2.4012.791.2018.2.MGO: "Por lo tanto, si una persona física vende su propiedad personal, y esta actividad se realiza ocasionalmente y no tiene como objetivo que sea permanente, no significa realizar una actividad comercial en el sentido del art. 15 seg. 2 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido.

Si no hay indicios de la actividad del vendedor en la venta de bienes inmuebles, que sería comparable a las actividades de las entidades que se dedican profesionalmente a este tipo de comercio, la venta de bienes raíces no constituye una actividad comercial sujeta al IVA, pero cae bajo la gestión de propiedad privada”.

La venta de inmuebles, que es la gestión ordinaria de la propiedad privada, no entra en el ámbito del IVA. Solo aquellas actividades que sean profesionales y similares a las actividades profesionales del comerciante pueden ser gravadas con el impuesto sobre el valor agregado.

Vale la pena explicar qué circunstancias, en opinión de las autoridades fiscales y los tribunales administrativos, son cruciales en el contexto de la distinción antes mencionada. También en este caso, no existen disposiciones legales, lo que obliga a remitirse a las sentencias disponibles. Por ejemplo, en la sentencia del Tribunal Supremo Administrativo de 6 de julio de 2018, I FSK 1986/16, podemos leer: "Que una determinada persona natural, vendedora de parcelas de construcción, actúe como contribuyente realizando una actividad comercial comercial (como comerciante) requiere establecer que su actividad en este campo toma una forma profesional (profesional), que se manifiesta por dicha actividad de esa persona en el campo de las transacciones inmobiliarias, lo que puede indicar que sus actividades toman una forma organizada (por ejemplo, compra de terrenos para el desarrollo, su infraestructura, separación de caminos internos, actividades de marketing emprendidas para vender parcelas, ir más allá de las formas habituales de publicidad, obtener una decisión sobre las condiciones de desarrollo del suelo (desarrollo) o una solicitud para el desarrollo de un plan de desarrollo espacial para el área a vender, administrar un negocio en el campo de los servicios de desarrollo u otros servicios similares de naturaleza similar). Al mismo tiempo, este tipo de actividad "comercial" debe estar indicada por la secuencia de las circunstancias antes mencionadas, y no solo por el hecho de que el individuo de estas circunstancias ocurrió.”.

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En consecuencia, los hechos que pueden indicar que una persona natural dirige un negocio en el campo del comercio inmobiliario se centran en circunstancias tales como: compra de terrenos destinados a desarrollo; su armamento; separación de caminos internos; acciones de marketing para la venta de terrenos, más allá de las formas habituales de publicidad; obtener una decisión sobre las condiciones de desarrollo de la tierra; solicitud para el desarrollo de un plan de desarrollo espacial; prestación de servicios similares a los servicios de desarrollo. Sin embargo, cabe destacar que el análisis cubre todas las actividades realizadas por el contribuyente. La ocurrencia de una sola actividad (por ejemplo, la propia solicitud de condiciones de desarrollo) no puede ser el criterio decisivo que determina automáticamente la actividad económica.

Curiosamente, el criterio que determina la clasificación de una determinada actividad de un contribuyente como actividad sujeta al IVA no es ni el número ni el tamaño de las transacciones de compraventa inmobiliaria.

No se pueden establecer reglas rígidas para distinguir entre una venta en el curso normal de la gestión de la propiedad privada y las actividades de un comerciante. Cada caso debe ser considerado caso por caso evaluando las circunstancias fácticas específicas que rodean la venta. Siempre se evalúan todos los hechos de la acción y no los eventos individuales.

Pasando al resumen, cabe señalar que existen situaciones en las que la venta de un inmueble por parte de una persona que no tiene una empresa registrada formalmente será tratada como una actividad económica. La definición legal de esta actividad se basa en criterios objetivos. Además, la ley no contiene ninguna disposición que pueda indicar cómo distinguir entre una venta en la gestión ordinaria de una propiedad privada y una venta a título oneroso en condiciones que indiquen el desempeño de la actividad económica. Si bien en las sentencias e interpretaciones emitidas se pueden encontrar varios criterios, no se debe olvidar que cada caso se analiza por separado. En estas circunstancias, la mejor y, al mismo tiempo, la solución más segura parece ser solicitar una interpretación individual en un caso concreto.