Venta de inmuebles por cónyuges - consejos prácticos

Impuesto De Servicio

La comunidad de bienes permite el uso de los bienes acumulados por cada uno de los cónyuges antes de que se estableciera el matrimonio. La venta de bienes raíces de la propiedad conjunta inscrita en el registro de activos fijos de uno de los cónyuges utilizados en la actividad imponible da como resultado la diferenciación de las reglas de tributación con el impuesto sobre la renta. ¡Veamos cómo va la venta de inmuebles por parte de los cónyuges!

Definición de propiedad conjunta

De conformidad con el art. 31 § 1 de la Ley, el Código de Familia y Tutela, una vez concluido el matrimonio, se establece una propiedad conjunta (propiedad conjunta) entre los cónyuges en virtud de la ley, incluida la propiedad adquirida durante su término por ambos cónyuges o por uno de ellos (propiedad conjunta). La copropiedad existente entre los cónyuges que permanecen en propiedad conjunta es la denominada Co-propiedad. Por tanto, no es posible enajenar las acciones de esta copropiedad.

Los artículos de propiedad no cubiertos por la comunidad legal pertenecen a la propiedad personal de cada cónyuge. La propiedad personal de cada cónyuge incluye:

  • bienes adquiridos antes del establecimiento de la comunidad estatutaria;
  • bienes adquiridos por herencia, legado o donación, salvo que el testador o donante decida lo contrario.

Los cónyuges pueden, mediante un acuerdo celebrado en forma de escritura notarial, ampliar o limitar la comunidad estatutaria, o establecer la separación de bienes o la separación de bienes con la equiparación de bienes (contrato de propiedad).

La venta de bienes inmuebles por los cónyuges y las reglas fiscales.

En lo que respecta a la compraventa de inmuebles, la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas indica que, de conformidad con el art. 10 seg. 1 punto 8 - la fuente de ingresos es la venta contra pago, sujeto a las disposiciones del párrafo 2. 2:

  1. bienes raíces o partes de ellos e interés en bienes raíces;
  2. derecho de propiedad cooperativa a un piso o local comercial y derecho a una vivienda unifamiliar en una cooperativa de vivienda;
  3. derechos de usufructo perpetuo de la tierra;
  4. otras cosas

- si la venta a título oneroso no se produce en el desempeño de la actividad económica y se ha realizado en el caso de la venta de bienes inmuebles y derechos de propiedad a título oneroso a que se refiere la letra a). a-c - antes de la expiración de cinco años desde el final del año calendario en el que se llevó a cabo la adquisición o construcción, y otras cosas - antes de la expiración de seis años desde el final del mes en el que tuvo lugar la adquisición; en caso de cambio, estos períodos se aplicarán a cada persona que efectúe el cambio.

Al mismo tiempo, conviene aclarar que en una situación en la que se produce una ampliación de la comunidad patrimonial conyugal al incluir un bien previamente incluido en el mueble personal de uno de los cónyuges, la posesión del bien no constituye su adquisición dentro de el significado del art. 10 seg. 1 punto 8 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

La fecha de adquisición de bienes inmuebles introducidos de la propiedad separada de uno de los cónyuges a la propiedad conjunta de los cónyuges es la fecha de adquisición por parte del cónyuge que incorporó la propiedad a la propiedad conjunta (ver, por ejemplo, la resolución individual de el Director de Información Tributaria Nacional de 25 de septiembre de 2018, 0115-KDIT2-1.4011.267.2018 .2.AS).Igual posición fue presentada por el Tribunal Supremo Administrativo en la sentencia de 22 de marzo de 2017, II FSK 465/15, en la que señaló que la fecha de compra de dicho inmueble debe ser la fecha de su adquisición a la propiedad mueble de el primer cónyuge, y al mismo tiempo la renta obtenida de la venta de la parte sujeta de la comunidad estatutaria, es indivisible en la propiedad mancomunada, por lo que la tributación de su mitad se impondría igualmente a cada uno de los cónyuges.

Ejemplo 1.

La Sra. Anna compró una casa en 2010. Cinco años después se casó con el Sr. Jarosław. Teniendo en cuenta que los cónyuges tienen derechos de propiedad conjunta estatutarios, el Sr. Jarosław es el propietario de la casa desde 2010 en el sentido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. En el caso de que el Sr. Jarosław utilice bienes inmuebles comunes en su negocio, su venta posterior no estará sujeta al impuesto sobre la renta de las personas físicas por parte de los cónyuges.

Posición similar la presenta el Director de Información Tributaria Nacional en la sentencia individual de 5 de junio de 2017, 0115-KDIT2-3.4011.15.2017.1.JG.

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Venta de inmuebles por cónyuges e ingresos de la actividad económica

De conformidad con el art. 14 seg. 2 punto 1 encendido. a) de la Ley del Impuesto sobre la Renta, la renta imponible es la venta de aquellos activos que cumplen con la definición legal de activo fijo y están incluidos en el registro de activos fijos e intangibles. Se entiende por activo fijo:

  • propiedad o propiedad conjunta del contribuyente, adquirido o fabricado por su cuenta, completo y apto para su uso en la fecha de aceptación para su uso:
  • las estructuras, los edificios y los locales son propiedad separada;
  • máquinas, dispositivos y medios de transporte;
  • Otros elementos;
  • con un período de uso anticipado de más de un año;
  • utilizado por el contribuyente para los fines relacionados con su actividad empresarial o puesto en funcionamiento sobre la base de un contrato de arrendamiento o arrendamiento o un contrato de naturaleza similar.

En resumen, la renta de la actividad empresarial es, por regla general, la enajenación de activos fijos por parte del contribuyente, independientemente de si el contribuyente introdujo o no los componentes en el registro de activos fijos e intangibles, así como si fue clasificados como costos deducibles de impuestos, las amortizaciones efectuadas a partir de su valor inicial.

Venta de bienes inmuebles residenciales y no residenciales: diferencias en los impuestos

Los componentes de la propiedad conjunta utilizados en la actividad comercial realizada por uno de los cónyuges constituyen sus ingresos de la actividad económica. La venta de estos componentes no estará sujeta al impuesto sobre la renta de las personas físicas por parte de los cónyuges.

El legislador distingue entre inmuebles residenciales y no residenciales en la venta de componentes utilizados por el contribuyente en la actividad empresarial realizada. Regula esto, señalando que los ingresos de la actividad económica no incluyen los ingresos por venta contra pago utilizados para las necesidades relacionadas con la actividad económica y en el funcionamiento de departamentos especiales de producción agrícola: un edificio residencial, su parte o participación en dicho edificio, un piso que constituya una propiedad inmobiliaria separada o una participación en dichos locales, terrenos o una participación en la tierra, o un derecho de usufructo perpetuo sobre la tierra o una participación en dicho derecho, relacionado con este edificio o local, un derecho de propiedad cooperativa sobre una vivienda o un compartir ese derecho, y el derecho a una casa unifamiliar en una cooperativa de vivienda o una participación en casi eso.

Ejemplo 1.
El Sr. Zbigniew trajo una casa residencial y un edificio de oficinas a la propiedad conyugal. Actualmente, la Sra. Małgorzata utiliza ambas propiedades en sus actividades comerciales. Los cónyuges tienen la intención de vender ambas propiedades.

Las implicaciones fiscales en el caso de la venta de activos utilizados en la actividad empresarial perteneciente a la propiedad conjunta serán las siguientes:

Propiedad no residencial Propiedad residencial
La venta del edificio de oficinas utilizado en la actividad empresarial realizada dará lugar a la necesidad de gravar los ingresos obtenidos de la actividad empresarial no agrícola. La venta de un inmueble en forma de edificio residencial destinado a la actividad empresarial, que constituye un componente de la propiedad conjunta, generará una renta imponible en términos generales.
El legislador prevé la exclusión de la tributación de los activos retirados de la actividad empresarial. Si han transcurrido 6 años entre el primer día del mes siguiente al mes en que los activos se retiraron de la actividad y la fecha de su enajenación para contraprestación, los ingresos por enajenación de estos activos para contraprestación no constituyen ingresos de la actividad económica. El contribuyente que venda una propiedad privada en un plazo de 5 años podrá acogerse a la exención fiscal (de la denominada desgravación habitacional) prevista en el art. 21 seg. 1 punto 131 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. La condición para acogerse a esta exención es destinar -en un plazo de tres años- los fondos obtenidos de esta venta a vivienda propia.
A título oneroso, la venta de un inmueble objeto de propiedad conjunta de los cónyuges, utilizado en la actividad económica por uno de los cónyuges, constituye íntegramente rentas de la actividad económica no agrícola, únicamente de la entidad que efectivamente utilizó el inmueble para los fines de su actividad económica.
Asimismo: interpretación individual del Director de Información Tributaria Nacional de 4 de septiembre de 2018, No. 0114-KDIP3-1.4011.365.2018.2.LZ.
 

En resumen, las consecuencias fiscales de la venta de bienes inmuebles de propiedad conjunta utilizada por uno de los cónyuges en sus actividades comerciales dependen del estado del inmueble:

  • en el caso de bienes raíces residenciales, su venta constituye una renta gravada en principios generales, y si se cumplen determinadas condiciones, esta renta será elegible para la exención de impuestos;
  • La venta de un inmueble no residencial constituirá ingreso de la actividad económica con el contribuyente que utilizó esta medida en la actividad económica realizada.