Venta de bienes raíces después del desmantelamiento: ¿cómo liquidar?

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Los autónomos suelen donar activos privados para fines corporativos y viceversa. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que el retiro de la propiedad de la actividad comercial y la venta posterior pueden tener diversas consecuencias fiscales. Antes de realizar una venta de un activo que ha sido utilizado previamente en la empresa, conviene conocer en detalle la normativa aplicable. En este artículo, analizaremos la venta de bienes raíces después de su desmantelamiento.

Venta de bienes inmuebles después de que el empresario se haya retirado de la actividad con fines privados

El empresario tiene derecho a retirar un determinado activo fijo de la actividad económica y transferirlo a la propiedad privada en cualquier momento. Se puede realizar en base al protocolo de cesión del inmovilizado para necesidades propias. El mero hecho de transferir un activo de la actividad empresarial a la propiedad privada del empresario no tiene ninguna consecuencia fiscal en términos del impuesto sobre la renta de las personas físicas. Las autoridades fiscales acuerdan que en este caso no se trata de la venta de propiedad utilizada con fines comerciales contra pago. Solo la venta de un activo previamente retirado de la actividad puede generar ingresos de esta actividad.

Venta de inmuebles no residenciales tras su retirada de la actividad económica

La venta de bienes raíces después de que se haya retirado de la actividad, por regla general, está sujeta a impuestos, para determinar la forma de imposición, primero se debe determinar si se trata de bienes raíces residenciales o no residenciales. Las regulaciones contenidas en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas tratan la venta de edificios residenciales y no residenciales por separado.

De conformidad con el art. 14 seg. 2 punto 1 de la Ley PIT, los ingresos por actividades comerciales incluyen, entre otros, Ingresos por venta de inmovilizado contra pago, sujetos a inclusión en el registro de inmovilizado, destinados a las necesidades relacionadas con la actividad empresarial.

Hay que tener en cuenta que los ingresos derivados de la actividad empresarial también deben mostrarse cuando, antes de la venta de un determinado activo fijo, lo retiramos de la actividad empresarial, siempre que la venta se produzca dentro de los seis años siguientes a la transferencia del activo por fines privados, contados a partir del primer día del mes siguiente al mes en que un activo dado fue retirado de la actividad a la fecha de su venta (artículo 10 (2) (3) de la Ley PIT). Por lo tanto, no estamos exentos de mostrar los ingresos comerciales de la venta de un activo fijo retirándolo antes de la propiedad de la empresa, a menos que la venta de un activo determinado no se lleve a cabo antes de los 6 años.

¿Cómo contabilizar la venta de propiedad no residencial transferida para fines privados?

Ejemplo 1.

En 2012, el Sr. Aleksander registró una propiedad unipersonal liquidada sobre la base del libro de ingresos y gastos tributarios y transfirió bienes raíces no residenciales para fines comerciales, que ingresó en el registro de activos fijos y depreció. El edificio no se depreció por completo, en 2018, el Sr.Aleksander lo retiró de la propiedad de la compañía y lo vendió unos meses después. ¿Debería mostrar los ingresos operativos de la venta de bienes raíces y cómo debería incluir la transacción de venta en la declaración PIT? ¿Puede la parte no depreciada de la propiedad reconocerse como costos deducibles de impuestos?

Debido al hecho de que la propiedad se vendió dentro de los 6 años posteriores a su retiro de la propiedad de la empresa, el Sr. Aleksander debe demostrar ingresos de la actividad comercial. La venta de bienes inmuebles debe incluirse en PKPiR en la columna 8 "Otros ingresos". Al vender una propiedad que ha sido retirada para uso privado antes de su redención completa, el Sr. Aleksander tiene derecho a pagar la parte no depreciada del edificio. A tal efecto, se debe restar la suma de las amortizaciones por depreciación del valor inicial de la propiedad especificada en el registro de activos fijos, y el resultado se debe reportar en el PKPiR en la columna 13 "Otros gastos".

Venta de inmuebles residenciales tras ser retirado de la actividad económica

La venta de inmuebles residenciales se contabiliza por separado. De conformidad con el art. 14 seg. 2c de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, los ingresos por actividades comerciales no incluyen los ingresos obtenidos por la venta de bienes inmuebles residenciales utilizados con fines comerciales.

Por lo tanto, si una persona que realiza una actividad comercial en el campo diferente al comercio de bienes raíces vende bienes raíces de naturaleza residencial, previamente retirados de la propiedad de la empresa y transferidos para fines privados, entonces si la venta se llevó a cabo dentro de los cinco años posteriores al final del período. año calendario en que fue vendido, adquirido o construido, el contribuyente está obligado a demostrar ingresos de la fuente especificada en el art. 10 seg. 1 punto 8 encendido. y la Ley PIT.

Los ingresos por la venta de bienes inmuebles clasificados bajo la fuente de ingresos anterior estarán exentos del impuesto sobre la renta si, a partir de la fecha de venta para su consideración, no más tarde de dos años desde el final del año fiscal en el que se llevó a cabo la venta. , los ingresos obtenidos de la venta de este inmueble se gastarán en sus propios fines de vivienda (base legal: artículo 21 (1) (131) de la Ley PIT).

¿Cómo contabilizar la venta de propiedad residencial transferida para fines privados?

Para determinar el método de tributación de la venta de bienes raíces residenciales previamente retirados de la propiedad de la empresa, consulte el Art. 30e de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

De las rentas derivadas de la venta de inmuebles a título oneroso a que se refiere el artículo 1. 10 seg. 1 punto 8 encendido. y el impuesto sobre la renta es el 19% de la base imponible. La base para el cálculo del impuesto es la renta que es la diferencia entre la renta por la venta de un inmueble y los costes de obtención, incrementada por la suma de las amortizaciones efectuadas sobre el inmueble vendido.

Los ingresos, los costos de obtención, los ingresos y los impuestos pagaderos por la venta de bienes raíces residenciales deben incluirse en la declaración anual PIT-39.

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Venta de una propiedad residencial 5 años después de su compra o construcción

Si la venta de una propiedad residencial tiene lugar después de cinco años desde el final del año calendario en el que la propiedad fue adquirida o construida, la transacción de venta no genera ingresos en el sentido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Tal cargo fue confirmado por el Director de Información Tributaria Nacional en la sentencia individual de 14 de julio de 2017, 0112-KDIL3-3.4011.82.2017.1.MC. El solicitante que introdujo un piso en alquiler al inmovilizado en una propiedad unipersonal, con la intención de vender el local, solicitó una interpretación tributaria individual sobre la posible tributación de la transacción de venta con el impuesto sobre la renta de las personas físicas.

El Director de Información Tributaria Nacional declaró:

"(...) en el caso que nos ocupa, no se derivarán las rentas por la venta de un piso en el sentido de la Ley del IRPF, ya que lo anterior El local estará terminado después de 5 años desde el final del año calendario en el que fue adquirido. En resumen, debido a la venta de este inmueble, el Solicitante no debe pagar impuesto sobre la renta por la venta de inmuebles utilizados con fines comerciales.”.