Venta de un apartamento con equipo: ¿cómo liquidar cuentas?

Impuesto De Servicio

El comercio de bienes raíces como parte de la actividad comercial está ganando popularidad. Los precios de la vivienda cada vez más altos hacen que el negocio de reventa de viviendas sea muy rentable. En este artículo se analizará el proceso de compra de apartamentos, que luego el emprendedor rehabilita y equipa para incrementar su estética y valor, y luego los revende con beneficio. ¿Cómo liquidar la venta de un apartamento con equipamiento sobre la base del IVA?

Equipamiento del apartamento e IVA

Hay que tener en cuenta que si vendemos un apartamento amueblado con el ex-rate (exento de IVA) o con un tipo preferencial del 8%, estamos obligados a cobrar el estándar del 23% de IVA al equipo adosado que se encuentre en él. Luego aplicamos una tasa exenta / preferencial para la entrega de las instalaciones y una tasa de IVA del 23% para la entrega de equipos. Sin embargo, la obligación de cobrar tipos de IVA separados para apartamentos y muebles se aplica solo a los equipos móviles, que, en general, se pueden retirar del edificio. La desconexión del equipo que consiste en bienes muebles del apartamento en sí no es una actividad que pudiera resultar en daños al local o en un cambio significativo del conjunto. Art. Del Código Civil. 47:
§ 1. Una parte componente de una cosa no puede ser un sujeto separado de propiedad y otros derechos reales.
§ 2. Componente de una cosa es todo aquello que no se puede desconectar de ella sin dañar o cambiar sustancialmente el todo, o sin dañar o cambiar sustancialmente el objeto desconectado.
§ 3. Los elementos conectados con una cosa solo para uso temporal no constituyen sus partes componentes”.

Si el apartamento ha sido renovado y los elementos de equipamiento dados están conectados permanentemente con el edificio, por ejemplo, electrodomésticos de cocina empotrados, lámparas montadas permanentemente en las paredes, armarios empotrados, entonces la venta del apartamento en sí y los muebles empotrados. el equipo no debe separarse. Se trata de una transacción en la que dos o más actividades están estrechamente relacionadas entre sí, creando un hecho económico objetivamente único e indivisible, cuya separación sería artificial. La venta de un apartamento equipado permanentemente relacionado con bienes raíces es una transacción compleja a la que se debe aplicar una tasa uniforme de IVA.

Para explicar la diferencia entre la venta de un apartamento equipado y un apartamento amueblado compuesto por muebles, conviene citar un fragmento de la interpretación de la sentencia del Tribunal Supremo Administrativo de 1 de abril de 2015, I FSK 2134/13:

[…] Cada transacción debe considerarse normalmente separada e independiente, y una transacción que consiste en un único suministro no debe separarse artificialmente desde el punto de vista económico, para no empeorar la funcionalidad del IVA. Por tanto, es necesario, en primer lugar, buscar elementos característicos de la transacción en cuestión para determinar si el contribuyente proporciona al cliente varios beneficios principales separados o un solo servicio. Sin embargo, un servicio se produce cuando al menos dos elementos o al menos dos actividades realizadas por el contribuyente para el cliente están tan estrechamente relacionados que objetivamente crean un solo servicio económico inseparable, cuya separación sería artificial.”.

Ejemplo 1.

Como parte de su negocio, el Sr. Adrian se ocupa de la reventa de apartamentos con muebles nuevos. El equipo incluye muebles independientes y electrodomésticos empotrados. Al vender un apartamento, ¿puede el Sr. Adrian aplicar una tasa uniforme de IVA a la entrega del apartamento y el equipo que contiene?

No, según la posición de las autoridades fiscales, solo el equipo estrechamente relacionado con un apartamento determinado utiliza la misma tasa de IVA para la venta que la propiedad en sí. Los equipos que se puedan desmontar y sacar de las instalaciones sin dañarlos en el momento de la venta están sujetos a la tasa básica de IVA.. Se puede encontrar una discusión detallada de la tributación de la venta de apartamentos sobre la base del IVA en el artículo: La venta de bienes raíces es una mercancía comercial e IVA

Venta de un apartamento equipado - interpretación individual

El asunto de la sentencia individual de 9 de junio de 2015, ITPP2 / 4512-288 / 15 / AP, emitida por el Director de la Cámara Fiscal de Bydgoszcz, fue la cuestión de si la Compañía tiene derecho a tratar el renovado y listo para la venta. apartamento con equipo en su conjunto y en venta, aplicar la exención del IVA de conformidad con el art. 43 seg. 1 punto 10a de la Ley del IVA, o la exención del impuesto sobre bienes y servicios, debe aplicarse solo al apartamento, y tratar el equipo como un suministro separado y aplicarle la tasa de IVA del 23%.

Ejemplo 2.

Sociedad de responsabilidad limitada. dirige un negocio en el ámbito de la compraventa inmobiliaria. Compra pisos en el mercado secundario sobre la base de escritura notarial. Los apartamentos se tratan como bienes y no hay impuesto soportado. Luego, se renuevan los pisos y se compra mobiliario nuevo, como marcos, lámparas, espejos, flores artificiales, cojines decorativos, alfombras, cortinas, perchas, colchas, toallas decorativas y en ocasiones muebles nuevos. Los gastos de renovación y equipamiento de los bienes inmuebles adquiridos no superan el 30% del valor de compra, y el precio unitario de los materiales o equipos es inferior a 3.500 PLN. La Compañía clasifica estos gastos como costos deducibles de impuestos en los meses en los que se incurren. Debido a que las compras relacionadas con la renovación y el amueblamiento de apartamentos están relacionadas con la venta exenta bajo el Art. 43 seg. 1 punto 10a de la Ley del IVA, el contribuyente no deduce el impuesto soportado. El IVA es un costo deducible de impuestos. Posteriormente, la Compañía vende estos pisos a personas físicas sobre la base de una escritura notarial.

El director de la Cámara Fiscal de Bydgoszcz declara lo siguiente:

[...] elementos del equipamiento del departamento, tales como: marcos, lámparas, espejos, flores artificiales, almohadas decorativas, alfombras, cortinas, perchas, colchas, toallas, muebles no forman parte del departamento, porque no están adheridos permanentemente al local del cuerpo, por lo que no pueden tributar con el tipo impositivo aplicable a la venta de este local. Por lo tanto, los elementos del equipo deben gravarse de acuerdo con las reglas (regulaciones) apropiadas para un tipo dado de bienes.

Por lo tanto, si, como lo indica el contenido de la solicitud, la Compañía no tiene derecho a deducir el impuesto soportado al comprar apartamentos (los adquiere en el mercado secundario sobre la base de una escritura notarial y el contenido de la solicitud no indica que la venta esté documentada con facturas de IVA) y no incurra en ningún gasto para la mejora de más del 30% de su valor inicial, al vender departamentos con equipo, exención de impuestos - de conformidad con el Art. 43 seg. 1 punto 10a de la Ley: cubre solo la venta de un apartamento, mientras que el equipo adicional (enumerado en la solicitud) está sujeto a impuestos a la tasa estándar, es decir, 23%". ¡Comience un período de prueba gratuito de 30 días sin condiciones!

Liquidación de la venta de un piso amueblado en IVA - resumen

En resumen, se puede concluir que la venta de un apartamento con equipos estrechamente relacionados con el edificio y equipos independientes difieren en términos del método de liquidación de la transacción sobre la base del IVA. Por lo tanto, antes de la venta del local, es necesario analizar cuidadosamente no solo las disposiciones relativas a la venta del piso en sí, sino también la posible imposición del IVA por separado del equipo ubicado en el edificio. Además, el análisis de la fiscalidad del apartamento y el posible equipo que contiene debe realizarse antes de comprar el equipo. Si un contribuyente está obligado a gravar el suministro de equipo autónomo con IVA, también tiene derecho a deducir este impuesto de la compra de componentes de este equipo.