Venta de terreno con construcción iniciada - efectos en PIT e IVA

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Las reglas generales para gravar la venta de bienes raíces bajo PIT e IVA son bien conocidas. Por tanto, conviene analizar casos especiales en los que nos encontramos ante situaciones atípicas. Una situación tan interesante es la venta de terrenos con construcción iniciada. Esto se debe a que surge la pregunta de si la construcción iniciada cambia las reglas de tributación con PIT e IVA para la venta de bienes raíces contra pago.

Venta de terrenos con construcción iniciada sobre la base del impuesto sobre la renta de las personas físicas

Generalmente, los ingresos que surgen de la venta de bienes raíces a título oneroso pueden clasificarse en dos fuentes de ingresos:

  • venta privada, que está sujeta a impuestos si la venta a título oneroso se realiza antes del vencimiento de cinco años a partir del final del año calendario en el que tuvo lugar la adquisición o construcción;

  • venta como parte de una actividad comercial no agrícola, si la venta a título oneroso tiene lugar como parte de la actividad comercial.

Según el art. 10 seg. 3 de la Ley PIT, en el caso de la venta de terrenos relacionados con este edificio o apartamento utilizados con fines comerciales, se aplicará la regla que establece que la venta no está sujeta a impuestos después de 5 años.

Consideremos si las regulaciones anteriores están influenciadas por el hecho de que el edificio se erige en el terreno vendido. Se puede observar que el reglamento requiere el cálculo del período de 5 años desde el final del año en el que se compró o construyó el edificio.

En el ámbito anterior, es necesario en primer lugar referirse a las disposiciones del Código Civil. De conformidad con el art. 46 § 1 del Código Civil, los bienes inmuebles son partes del terreno que constituyen un sujeto separado de propiedad (terreno), así como los edificios conectados permanentemente con el terreno o partes de dichos edificios, si en virtud de disposiciones especiales constituyen un objeto de propiedad. propiedad separada de la tierra. Sin embargo, a partir del contenido del art. 48 del Código Civil, de ello se desprende que, salvo las excepciones previstas en la ley, las partes constitutivas del terreno incluyen, en particular, edificios y otros dispositivos fijados permanentemente al suelo.

A la luz de lo anterior, si hay un edificio como componente de la propiedad de la tierra que no constituye una propiedad separada en el sentido del art. 46 § 1 del Código Civil, la venta de bienes raíces incluye tanto la venta de terrenos como el edificio anexado permanentemente a ellos.Por tanto, la tierra que constituye un objeto de propiedad independiente es, por su naturaleza, un bien inmueble, y los edificios o sus partes están unidos permanentemente a la tierra y constituyen un componente de la propiedad inmobiliaria.

Las regulaciones no separan la venta de terrenos de la venta de un edificio o sus partes que constituyen un componente de un inmueble. Tampoco enumeran la venta de un edificio o parte de él como una fuente separada de ingresos por impuestos a la renta.

Las reglas presentadas también se aplican a los edificios cuya construcción ha comenzado. Cabe señalar que la cuestión de la pertenencia al terreno no está determinada por si el edificio ya está totalmente construido o se encuentra en etapa de construcción.

Por otro lado, la parte de la disposición relativa al cálculo del período impositivo desde la construcción del edificio debe aplicarse únicamente a los edificios construidos en terrenos en usufructo perpetuo. En este caso, la propiedad del edificio en sí se separa de la propiedad del terreno.

Ejemplo 1.

Una entidad que lleva a cabo una actividad comercial adquirió en 2013 un terreno de construcción que constituye un activo fijo. En 2019, inició la construcción de un edificio residencial. En 2020 se vendió el terreno con construcción iniciada. En este caso, el contribuyente no pagará el impuesto sobre las ventas.

En el caso de la venta de terrenos junto con la construcción iniciada, la clave para determinar las reglas tributarias es determinar cuándo se compró el terreno. El edificio ubicado en el terreno es solo una afiliación que es parte integrante del terreno.

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Venta de terreno con construcción iniciada sobre la base del IVA

En el contexto del IVA, la primera cuestión que se nos viene a la cabeza es la posibilidad de aplicar el tipo de IVA del 8% a la venta de inmuebles residenciales incluidos en el programa de vivienda social. Esta tasa resulta del art. 41 seg. 12 de la Ley del IVA.

Además, cabe recordar que de conformidad con el art. 29a párrafo. 8 de la Ley del IVA, en el caso de la entrega de edificios o estructuras conectadas permanentemente con terrenos, o partes de dichos edificios o estructuras, el valor del terreno no se distingue de la base imponible. Por lo tanto, tal contenido de la disposición significa que la tasa de impuesto del 8% se aplicará tanto al edificio como al terreno.

Por lo tanto, se debe considerar si la venta de terrenos con construcción iniciada puede beneficiarse del tipo preferencial del IVA.

A efectos de aclaración, cabe señalar que en el caso de una construcción iniciada, se trata de una inversión de obra inconclusa que, de acuerdo con lo establecido en la ley de construcción, no se ajusta a la definición de edificación.

Como se puede leer en las sentencias judiciales emitidas (por ejemplo, la sentencia del Tribunal Administrativo Provincial de 28 de abril de 2014, III SA / Wa 3006/14), en el caso de una construcción en curso (proceso de construcción) no se trata de la Efecto constructivo final en forma de edificio con cimientos, muros y cubierta. Sólo cuando hay un objeto de construcción que es un edificio entendido de esta manera, tiene derecho a referirse a la entrega de una parte del edificio.

A la luz de lo anterior, la venta de un potencial edificio residencial, que en el momento de la venta está incompleta, no puede beneficiarse de la tasa preferencial del 8% de IVA.

Además, los tribunales señalan acertadamente que sería una práctica desleal aplicar un tipo impositivo reducido a cualquier construcción en terreno en relación con edificios completos y terminados.

Por ejemplo, bastaría con sentar las bases de la posibilidad de aplicar el tipo de IVA del 8%, que naturalmente no era la intención del legislador. Como resultado de un tratamiento tan privilegiado de la oferta de terrenos con marcas de construcción, se produciría una extensión no autorizada del ámbito de aplicación del tipo reducido al cubrir de facto el terreno para la construcción.

La venta de terrenos con construcción ya iniciada puede no beneficiarse del tipo de IVA del 8% previsto para el suministro de edificios incluidos en el programa de vivienda social. En este sentido, es imperativo que el edificio esté completo.

En el marco del IVA, los terrenos con construcción iniciada deben tratarse como no urbanizados.

Como resultado, vale la pena considerar si la exención fiscal especificada en el art. 43 seg. 1 punto 9 de la Ley del IVA. De conformidad con esta disposición, la oferta de terrenos no urbanizados que no sean terrenos edificables está exenta de impuestos.

Se entiende por terreno edificable el terreno destinado a la urbanización de acuerdo con el plan de desarrollo espacial local y, en ausencia de dicho plan, de acuerdo con la decisión sobre las condiciones de construcción y el desarrollo del suelo a que se refieren las disposiciones sobre planificación y desarrollo espacial.

Por lo tanto, si el terreno con la construcción iniciada es terreno de construcción, no se aplicará la exención del IVA. En estas circunstancias, se debe aplicar una tasa estándar del 23% a la venta de la tierra. Tal posición fue confirmada por el Director de KIS en la interpretación del 6 de febrero de 2020, No. 0111-KDIB3-1.4012.787.2019.2.KO.

La entrega de terrenos de construcción junto con las obras de construcción iniciadas está sujeta a un tipo de IVA del 23%.

Teniendo en cuenta lo anterior, cabe señalar que en el caso de venta de terreno con construcción iniciada, tanto bajo PIT como IVA, la situación del terreno en sí es determinante. El hecho de que la construcción haya comenzado en el terreno no es de importancia clave para la evaluación de la situación legal y fiscal.