La transformación del usufructo perpetuo versus las consecuencias para el emprendedor

Servicio

La institución del usufructo perpetuo existe en el sistema legal polaco desde hace más de 60 años. Sin embargo, a partir del 1 de enero de 2019, se transformó en propiedad. Aunque la ley que determina la conversión del usufructo perpetuo de terrenos desarrollados con fines de vivienda en el título de propiedad de dichos terrenos se aplica a terrenos desarrollados con edificios residenciales, sus efectos también se aplican a muchos empresarios que realizan negocios en locales residenciales.

¿Qué se está transformando?

El usufructo perpetuo no es un derecho de propiedad ni un derecho de propiedad limitado, es un tipo específico de derecho real previsto por las disposiciones del Código Civil. El usufructo perpetuo consiste en ceder a una persona física o jurídica un terreno perteneciente a la Tesorería del Estado o unidad de gobierno local para que utilice y cobre los beneficios por un período de tiempo determinado, no mayor a 99 años.

A partir del 1 de enero de 2019, el derecho de usufructo perpetuo se transformó en un derecho de propiedad pleno, de conformidad con el acto mencionado al inicio. La transformación legal no se aplica a todos los bienes inmuebles, sino solo a los terrenos desarrollados con fines de vivienda. El terreno urbanizado con fines habitacionales es:

  1. inmuebles desarrollados con edificaciones residenciales unifamiliares;

  2. inmuebles desarrollados con edificios de viviendas plurifamiliares (si la mitad del número de locales son viviendas);

  3. los inmuebles indicados anteriormente, junto con los edificios agrícolas, garajes, otros objetos de construcción o dispositivos de construcción, que permitan el uso correcto y racional de los edificios residenciales.

La transformación del derecho de usufructo perpetuo en derecho de propiedad se aplica únicamente a los inmuebles desarrollados con edificios de viviendas unifamiliares o plurifamiliares. Aunque la ley solo menciona los edificios residenciales, la transformación obviamente no solo cubre a las personas físicas sino también a los empresarios. Para algunos de ellos utilizan locales que constituyan formalmente locales residenciales, ubicados en edificios plurifamiliares o unifamiliares para el desarrollo de sus actividades. Algunos emprendedores viven en estos locales, utilizándolos únicamente con el fin de registrar su negocio.

Un año para la emisión del certificado.

Si bien la conversión del usufructo perpetuo en propiedad es automática, la Ley exige el cumplimiento de determinadas formalidades. De conformidad con las disposiciones de la Ley, la base para divulgar el derecho de propiedad en el registro de tierras e hipotecas que lleva el tribunal de distrito es la denominada certificado de transformación. Dependiendo del tipo de terreno a convertir, el certificado es emitido por:

  1. starost desempeñando una tarea de administración gubernamental, en el caso de terrenos propiedad del Tesoro del Estado;

  2. el director de la sucursal local del Centro Nacional de Apoyo Agrícola o el director de la sucursal regional de la Agencia de Propiedad Militar, en el caso de tierras sobre las cuales estas entidades ejercen la propiedad del Tesoro del Estado;

  3. el jefe de la comuna (alcalde, presidente de la ciudad), junta de poviat o junta de voivodato, respectivamente, en el caso de tierras propiedad de unidades del gobierno local;

  4. el director de la Junta de Recursos de Vivienda del Ministerio de Asuntos Internos y Administración - en el caso de terrenos en los que esta entidad ejerce la propiedad de la Tesorería del Estado.

El certificado debe expedirse de oficio a más tardar dentro de los 12 meses siguientes a la fecha de transformación. A solicitud del dueño de la propiedad, el certificado debe emitirse dentro de los 4 meses. Si el dueño de la propiedad envía la solicitud, el certificado debe emitirse dentro de los 4 meses posteriores a la fecha de presentación de la solicitud. Si es necesario realizar una acción legal con respecto al establecimiento de propiedad separada de las instalaciones, el certificado debe expedirse excepcionalmente dentro de los 30 días. Debe contener:

  • designación de bienes inmuebles según el catastro y el registro de la construcción;

  • designación de la propiedad inmobiliaria de acuerdo con el registro de la propiedad (es decir, el número del registro y el tribunal que lo lleva);

  • designación del permiso;

  • la fecha de emisión del permiso;

  • confirmación de la transformación;

  • información sobre el monto de la tasa de conversión.

Conversión de usufructo perpetuo: el nuevo propietario debe pagar una tarifa

La conversión no es gratuita, ya que el nuevo propietario de la propiedad debe pagar una tarifa que corresponde al monto de la tarifa anual relacionada con el usufructo perpetuo. La reclamación del anterior propietario del terreno en relación con la tasa relacionada con la transformación está sujeta a la inscripción en el apartado III del registro de terrenos e hipotecas de bienes inmuebles. La información sobre el monto de la tarifa se incluye en el certificado de conversión. Si, a juicio del nuevo propietario del inmueble, la tarifa indicada por la autoridad es demasiado alta, tiene derecho a presentar una solicitud para la determinación del monto de la tarifa dentro de los dos meses siguientes a la fecha de entrega de el certificado. La solicitud también puede referirse al período de pago de la tasa. La tasa se paga durante 20 años a partir de la fecha en que se realizó la conversión. La tarifa debe pagarse anualmente antes del 31 de marzo de cada año. A solicitud del propietario, la autoridad que anteriormente poseía el terreno podrá, excepcionalmente, dividir la tarifa en cuotas o fijar una fecha diferente para su pago, que no exceda un año calendario determinado. Si el dueño del terreno declara estar dispuesto a pagar el canon en una sola cuota, la autoridad que sea el dueño anterior del inmueble otorgará un descuento. El monto del descuento depende del momento del reembolso. Por ejemplo, si el reembolso se realiza en 2019 (es decir, en el año en que se realizó la conversión), el monto del descuento será del 60% para los inmuebles que anteriormente eran propiedad del Tesoro del Estado. Los gobiernos locales tienen derecho a determinar su propio monto del descuento mediante una resolución.

¡Comience un período de prueba gratuito de 30 días sin condiciones!

El empresario se convierte en beneficiario de ayudas estatales

La ley establece que el propietario del inmueble, que utilice el terreno para realizar una actividad empresarial como empresario, podrá, dentro de los tres meses siguientes a la entrada en vigor de la ley, presentar una declaración de intención de pago de la tasa antes mencionada. un período más largo:

  • 99 años a partir de la fecha de transformación, si el porcentaje de la tasa anual por usufructo perpetuo es del 1%;

  • 50 años a partir de la fecha de transformación: si el porcentaje de la tasa anual por usufructo perpetuo es del 2%,

  • 33 años a partir de la fecha de transformación: si el porcentaje de la tasa anual por usufructo perpetuo es del 3%,

  • en el que la suma de las tarifas no exceda el valor de mercado del inmueble que constituye la base para la determinación de la tarifa anual por usufructo perpetuo, si la tasa porcentual de la tarifa anual por usufructo perpetuo es superior al 3%.

La decisión sobre el método de pago es importante desde el punto de vista de los intereses del empresario. Bajar el precio de la propiedad de los inmuebles en relación con los descuentos otorgados puede tener graves consecuencias derivadas de las disposiciones sobre el llamado ayudas de minimis. Debido a la normativa de la UE aplicable, se podrán conceder ayudas de minimis por un importe equivalente al equivalente de 200.000 euros durante los tres ejercicios anteriores. Si el uso de un período de reembolso más corto hace que la diferencia entre el precio de mercado de la tierra y el precio de compra bajo la Ley exceda el monto mencionado anteriormente, el empresario estará obligado a pagar un pago adicional. Será la diferencia entre el valor del inmueble, la tasa abonada y el importe de la ayuda concedida al empresario. Cada empresario que se beneficie de la transformación debe, por tanto, considerar qué variante y el importe del descuento será la solución más ventajosa para él.