Transferencia de bienes inmuebles antes de la firma de la escritura pública - la cuestión del IVA

Impuesto De Servicio

En un caso típico de venta de bienes raíces, las partes primero firman una escritura notarial y solo entonces se transfieren los bienes inmuebles al nuevo propietario. Sin embargo, puede haber situaciones inusuales en las que la propiedad se entregue antes de la transferencia formal de propiedad. En este artículo, consideraremos si tal caso tiene alguna consecuencia en términos de IVA y consideraremos qué pasa si el inmueble se entrega antes de firmar la escritura notarial.

Venta de inmuebles como entrega de bienes

Sin entrar en detalles, podemos decir que la Ley del IVA distingue dos categorías básicas de actividades imponibles: el suministro de bienes y la prestación de servicios. Teniendo en cuenta que de conformidad con el art. 2 punto 6 de la Ley, una mercancía es toda cosa tangible (tanto mueble como inmueble), la venta de bienes raíces debe clasificarse como entrega pagada de bienes.

Pasemos a la definición. De conformidad con el art. 7 seg. 1 de la Ley del IVA, la entrega de bienes se entiende como la cesión del derecho a disponer de los bienes como titular. Es importante destacar que, tanto en la doctrina como en la jurisprudencia, se ha enfatizado muchas veces que las disposiciones de la Ley del IVA son autónomas e independientes del derecho civil. En consecuencia, el momento de la transferencia del derecho de propiedad en el sentido del Código Civil no tiene por qué coincidir con la entrega de bienes en el sentido de la Ley del IVA.

La definición de entrega de bienes se refiere a la transmisión del derecho a disponer de los bienes, que debe entenderse como la posesión real de la cosa. Los tribunales administrativos suelen utilizar el término "soberanía económica" para describir esta situación. Como resultado, la transferencia del derecho a disponer de las mercancías como propietario tiene lugar en el momento de la entrega, es decir, el despacho de las mercancías.

Sobre la base del IVA, no es necesario transferir la propiedad en el sentido del derecho civil para establecer que los bienes han sido entregados. Esto ocurre en el momento de transferir el control práctico sobre un artículo y la posibilidad de deshacerse de él.

El momento en que surge la obligación tributaria

Para determinar el período impositivo por el que se adeuda el IVA sobre la transacción, se debe determinar el momento en que surge la obligación tributaria. El legislador no ha definido ningún momento concreto para la entrega del inmueble, por lo que se debe seguir una regla general.

De conformidad con el art. 19a párrafo. 1 de la Ley del IVA, la obligación tributaria surge cuando se entregan los bienes o se realiza el servicio. La interpretación de esta regla se vuelve difícil cuando el inmueble se entrega antes de la firma de la escritura notarial. En opinión de las autoridades fiscales, en tal caso, la obligación fiscal surge incluso antes de la celebración del contrato de compraventa y debe asignarse hasta que se entregue el inmueble. Cabe recordar aquí la interpretación del Director de la Cámara Fiscal de Łódź del 15 de abril de 2016, 1061-IPTPP1.4512.149.2016.1.IG: "En referencia a las disposiciones antes mencionadas, cabe señalar que en el caso de la entrega de local, la obligación tributaria surge de acuerdo con la regla general resultante del art. 19a párrafo. 1 del acto. No existe disposición específica en la ley relativa al momento en que surge la obligación tributaria al respecto. Esto significa que la obligación tributaria por la entrega de bienes inmuebles surge con la entrega de estos bienes. Por tanto, teniendo en cuenta lo anterior, conviene precisar que la obligación fiscal en relación con la entrega de un inmueble surgirá en el momento de la transmisión del derecho a disponer del mismo como propietario. Por lo general, esto tendrá lugar en el momento de la firma de la escritura notarial. Sin embargo, si con anterioridad a la firma de esta ley, la emisión de estos edificios, estructuras o partes de los mismos, surgirá la obligación tributaria en esa fecha. Por tanto, trasladando las consideraciones anteriores al presente caso, conviene precisar que en una situación en la que la firma de una escritura notarial que transfiera la propiedad del inmueble se produzca antes de la propia cesión del objeto del contrato, la obligación tributaria para la operación de compraventa surgirá en la fecha de firma de la escritura notarial.”.

A la luz de la interpretación presentada, podemos afirmar inequívocamente que la transmisión de un inmueble antes de la firma de la escritura pública es el momento adecuado para reconocer la obligación tributaria en materia de IVA. ¡Comience un período de prueba gratuito de 30 días sin condiciones!

Ejemplo 1.

Un contribuyente de IVA activo decidió vender los bienes inmuebles utilizados para los fines de la actividad comercial realizada. Debía entregar las llaves de la propiedad el 29 de mayo. Por otro lado, la firma de la escritura notarial tuvo lugar el 4 de junio. A la luz de las disposiciones de la Ley del IVA, la obligación tributaria surgió el día en que se entregó el inmueble, es decir, el 29 de mayo. Por lo tanto, el contribuyente debe mostrar el impuesto adeudado sobre las ventas en la declaración de impuestos de mayo. La transmisión de la propiedad inmobiliaria antes de la firma de la escritura notarial da lugar a una obligación tributaria el día de la transmisión del control de la propiedad inmobiliaria y la liberación efectiva para su disposición. La posterior celebración del contrato en forma de escritura notarial no modifica la obligación tributaria en el IVA.

Entrega de la propiedad inmobiliaria previa firma de la escritura pública

También vale la pena referirse a la situación en la que se libera el inmueble una vez firmada la escritura pública. Teniendo en cuenta la interpretación citada, se puede concluir que las autoridades tributarias opinan que tal acción es irrelevante en materia de IVA.

Esta interpretación indica que en una situación en la que la firma de una escritura notarial que transfiera la propiedad de la propiedad inmobiliaria tenga lugar antes de la entrega real del objeto del contrato, la obligación tributaria por la transacción de venta surgirá en la fecha de la firma del acta notarial.

Al adherirse estrictamente al contenido de la normativa y la interpretación, se puede notar una cierta inconsistencia por parte de las autoridades tributarias. Dado que el momento de la entrega de los bienes debe estar relacionado con la entrega real del inmueble, esta regla debe abarcar tanto las situaciones antes como después de la firma de la escritura notarial. Algunos tribunales administrativos también llamaron la atención sobre esta circunstancia.

Sin embargo, parece que esta forma de interpretar las regulaciones por parte de las autoridades tributarias depende de consideraciones prácticas. Como hemos indicado, las situaciones típicas son aquellas en las que se entrega el inmueble en la fecha de firma de la escritura pública. De ahí que, con el fin de simplificar las liquidaciones, la oficina tributaria indica que este es el momento final de la entrega de la mercadería, independientemente de su posterior liberación.

Ejemplo 2.

Un contribuyente de IVA activo decidió vender los bienes inmuebles utilizados para los fines de la actividad comercial realizada. La escritura pública se firmó el 30 de junio. La entrega de llaves del apartamento tuvo lugar el 2 de julio. Según la interpretación presentada por las autoridades tributarias, la obligación tributaria surgió en junio. La posición que presentan las autoridades tributarias se basa en el supuesto de que la firma de escritura notarial es el último día en el que puede surgir una obligación tributaria por la entrega de bienes. Liberar la propiedad inmobiliaria en una fecha posterior en realidad no importa en cuanto al momento en que surge la obligación tributaria.

Teniendo en cuenta lo anterior, conviene recordar que existen normas en el ámbito del IVA completamente diferentes a las del derecho civil. Los contribuyentes deben ser conscientes de que el traspaso del poder económico sobre el inmueble antes de la firma de la escritura notarial de traspaso de la propiedad provoca que la obligación tributaria en materia de IVA surja antes.