Ocupación por primera vez después de la mejora de la propiedad: ¿cuándo ocurre?

Impuesto De Servicio

En el caso de los inmuebles de segunda mano, los contribuyentes suelen utilizar la opción de la exención del IVA. La venta está exenta de impuestos debido al alto valor de la propiedad. ¿Cuándo es la primera ocupación después de la mejora de la propiedad?

Exención de IVA para la venta de inmuebles

De acuerdo con el art. 43 seg. 1 punto 10 de la Ley del impuesto sobre bienes y servicios, queda exenta la entrega de edificios, estructuras o partes de los mismos, excepto cuando:

  1. la entrega se realiza dentro o antes de la primera liquidación,
  2. Ha transcurrido un período inferior a 2 años entre la primera ocupación y la entrega del edificio, estructura o partes del mismo.

De la normativa anterior se desprende que las entregas de edificios, estructuras o partes de los mismos están, en principio, exentas del impuesto sobre bienes y servicios. La excepción es la entrega dentro o antes de la primera liquidación, y si ha transcurrido un plazo inferior a 2 años entre la primera liquidación y la entrega del edificio, estructura o parte del mismo. Por lo tanto, para determinar las reglas de tributación de la oferta de edificios, estructuras o sus partes, es de vital importancia determinar cuándo tuvo lugar la primera ocupación y qué período ha transcurrido desde entonces.

La definición del primer asentamiento se encuentra en el art. 2 punto 14 de la Ley del IVA. Se entiende la puesta en servicio, en la realización de actividades imponibles, al primer comprador o usuario de edificios, estructuras o sus partes, después de su:

  1. construcción o
  2. mejora, si los gastos incurridos para la mejora, en el sentido de la normativa del impuesto sobre la renta, constituyeron al menos el 30% del valor inicial.

Como se desprende de las normas anteriores, la exención del art. 43 seg. 1 punto 10 de la Ley del IVA se aplicará a la entrega de la totalidad o parte de los edificios, estructuras, si fueron ocupadas por primera vez, y el período entre la primera ocupación y la entrega no es inferior a 2 años.La exclusión de esta exención se produce en situaciones en las que la entrega se realiza como parte de la primera liquidación o antes de ella y en una situación en la que no han transcurrido al menos 2 años desde la primera liquidación hasta el momento de la venta.

En el caso de bienes inmuebles que no reúnan las condiciones para la exención de impuestos en virtud de la disposición antes mencionada del art. 43 seg. 1 punto 10 de la Ley del IVA, el legislador permite a los contribuyentes beneficiarse de la exención indicada en el punto 10a de esta disposición tras cumplir determinadas condiciones.

De conformidad con el art. 43 seg. 1 punto 10a de la Ley del IVA, la entrega de edificios, estructuras o partes de los mismos no cubiertos por la exención mencionada en el punto 10 está exenta de impuestos, siempre que:

  1. en relación con estos objetos, la persona que los entrega no tenía derecho a reducir el monto del impuesto adeudado por el monto del impuesto soportado,
  2. la persona que los entregó no incurrió en los costos de su mejoramiento, en relación con lo cual tenía derecho a reducir el monto del impuesto adeudado por el monto del impuesto soportado, y si incurrió en tales gastos, fueron inferiores al 30% del valor inicial de estos objetos.

Además, como resultado del art. 43 seg. 7a de la Ley del IVA, la condición mencionada en la sec. 1 punto 10a. b, no se aplicará si los edificios, estructuras o partes de los mismos en un estado mejorado fueron utilizados por el contribuyente para actividades tributables durante al menos 5 años.

Anteriormente, hemos presentado qué condiciones deben cumplirse para que la venta de edificios, estructuras o sus partes estén exentas del IVA. El análisis de las disposiciones antes mencionadas muestra que si la entrega de edificios, estructuras o partes de los mismos podrá beneficiarse de la exención del art. 43 seg. 1 punto 10 de la ley, luego el examen de los locales resultantes del art. 43 seg. 1 punto 10a de la ley es redundante.

Mejora del edificio

Primero, es importante explicar la diferencia entre rehabilitación y modernización. La jurisprudencia ha establecido la opinión de que la diferencia entre el gasto en rehabilitación y el gasto en mejora del inmovilizado radica en que los primeros tienen como objetivo mantener y restaurar el valor en uso del inmovilizado (mantenimiento, reparación), y el segundo está dirigido a emprender o expandir actividades a través de la reconstrucción, ampliación, reconstrucción, adaptación o modernización, resultando en un cambio significativo en las características funcionales.

Una diferencia muy acertada entre reforma y modernización se encuentra en la sentencia del Tribunal Administrativo Provincial de Łódź de 21 de mayo de 2013, expediente ref. I SA / Łd 410/13:

"La mejora debe entenderse como la modernización de un activo fijo, que aumenta su valor técnico y de utilidad, así como la adecuación de un activo para su uso con un fin distinto al original o dotando a este componente de nuevas características funcionales. A la luz de estos criterios, pintar salas, reparar instalaciones, reemplazar elementos desgastados del local, por ejemplo, ventanas, puertas, son sin duda gastos que no aumentan el valor de utilidad de la habitación alquilada y no cambian su carácter. Por lo tanto, los gastos a este respecto deben tratarse como gastos de renovación, que en su totalidad constituyen costos deducibles de impuestos en la fecha en que se incurren. La reconstrucción es la reconstrucción de objetos total o parcialmente destruidos sobre la base de elementos conservados. Al abordar este problema, conviene recordar que la mejora debe caracterizarse por un incremento del valor de uso de los activos fijos en relación con su valor el día de su aceptación para el uso, medido en particular por el período de uso, capacidad de producción, calidad de los productos obtenidos con la ayuda de activos fijos mejorados y sus costos operativos ”.

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Primer asentamiento después de la mejora de la propiedad - ejemplo

Vale la pena recordar que no todas las modernizaciones tienen un impacto en el momento del primer asentamiento. Usaremos un ejemplo para ilustrar el problema.

Ejemplo 1.

El contribuyente planea vender la propiedad. Lo compró hace cinco años y lo estaban usando en una actividad imponible. El emprendedor hará mejoras en ellos. Los gastos de la mejora representaron al menos el 30% del valor inicial de la propiedad y, lo que es más importante, la venta planificada se realizará después de la mejora. La mejora de la propiedad tendrá un impacto significativo en el valor de la transacción.

En este caso, la primera ocupación no tuvo lugar en el inmueble en cuestión. No habrá más de dos años desde el momento de la mejora hasta la venta de la propiedad. En este caso, el momento de compra del inmueble en cuestión es irrelevante. El plazo de dos años desde el primer asentamiento se cuenta desde el momento de realizar la mejora.