Una renovación realizada de manera poco confiable: ¿qué hacer?

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El propietario o inquilino del local rara vez decide realizar una renovación por su cuenta. Por lo general, se encarga a empresas de rehabilitación y construcción o incluso a personas físicas dedicadas a este tipo de actividad, muchas veces sin celebrar un contrato escrito. Si la renovación se lleva a cabo de manera incorrecta, contrariamente a las reglas de buenas prácticas de construcción o con los arreglos hechos por las partes, el contratante tiene derecho a ciertas reclamaciones contra el contratista. ¡Compruebe qué hacer en caso de una renovación realizada de forma poco fiable!

La renovación es una obra

El contrato para la renovación es el llamado contrato del resultado, lo que significa que no importan las buenas intenciones del contratista de la rehabilitación, sólo se cuenta el efecto entendido como la ejecución de las obras encargadas de acuerdo con el contrato celebrado por las partes. Este tipo de contrato debe distinguirse de un contrato de mandato en el que es una operación diligente, a menudo cíclica. Art. 627 del Código Civil
Mediante el contrato de trabajo específico, la persona que acepta el pedido se compromete a realizar el trabajo especificado y la parte que realiza el pedido se compromete a pagar la remuneración.

La renovación es una obra en el sentido de las disposiciones del Código Civil. Esto significa que la entidad que ordena la renovación, denominada ordenante, está obligada a pagar la retribución, mientras que la tarea de la entidad que acepta el pedido es la ejecución de la obra. La renovación, como obra, está sujeta a las disposiciones del Código Civil (Art. 627 del Código Civil), independientemente de la situación de las partes del contrato. Además, el principio de libertad contractual aplicable en Polonia permite a las partes configurar libremente la relación jurídica, lo que significa que el contratista de la rehabilitación y el poder adjudicador pueden libremente (respetando las disposiciones aplicables y los principios de convivencia social) configurar las disposiciones del contrato, estableciendo, entre otros, otros métodos de tramitación de reclamaciones relacionadas con contrato ejecutado indebidamente.

La renovación debe realizarse sin defectos y de acuerdo con el contrato.

En caso de renovación, muchos de sus elementos pueden resultar poco fiables. Si las partes no han modificado las reglas generales y no han acordado lo contrario, se aplicará lo dispuesto en el Código Civil.

Si la reforma se realiza de la siguiente forma:

  • defectuoso (es decir, contrario a los principios de la práctica de construcción y causando defectos en el trabajo ordenado)

o

  • incompatible con el contrato (es decir, de manera incompatible con los arreglos realizados por las partes y las expectativas razonables de la autoridad contratante),

la entidad que ordena la obra puede:

  1. llamar al contratista para subsanar los defectos, fijando un plazo adecuado a tal efecto;

  2. después de la fecha límite - retirarse del contrato

o

  1. encomendar la reparación de los defectos y la realización de las obras a otro contratista.

Si el cálculo exacto de los costos de eliminar el defecto es imposible, el poder adjudicador puede exigir una compensación en el monto estimado, con base en lo dispuesto en el art. 322 del Código de Procedimiento Civil (ver sentencia del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 2019 dictada en el expediente No. III CSK 106/17). Los derechos descritos anteriormente no agotan el catálogo de derechos del poder adjudicador - de acuerdo con la disposición del art. 638 del Código Civil, el contratista de la renovación es responsable de los defectos en la renovación sobre la base de las disposiciones de la garantía aplicable al contrato de compraventa. La única excepción a esta regla es una situación en la que los defectos surgieron únicamente por razones inherentes al material proporcionado por la parte que realiza el pedido (por ejemplo, las grietas en el piso se produjeron únicamente debido a un defecto en los paneles comprados por el propietario del local). El plazo de prescripción de reclamaciones en virtud del contrato de rehabilitación es de 2 años y se cuenta desde la fecha de entrega de la obra o desde la fecha en que se debía entregar la obra. En particular, la autoridad contratante puede exigir que se eliminen los defectos percibidos y, si los defectos son importantes, tiene derecho a rescindir el contrato. Los costos de cualquier reparación correrán a cargo del contratista no confiable. Si los defectos son importantes, el ordenante de la reforma no tiene que recoger la obra y abonar al contratista su remuneración (cf. la sentencia de la Corte Suprema de Justicia de 17 de abril de 2015, dictada en el expediente No. III CZP 8 / 15). El contratista de la rehabilitación podrá proporcionar al órgano de contratación una garantía por el trabajo realizado por él. Las disposiciones del Código Civil sobre garantías en el contrato de compraventa se aplican en consecuencia a la garantía otorgada.

Una renovación poco fiable: ¿qué hacer cuando se retrasa una renovación planificada?

Si bien la renovación es una obra y por la naturaleza del contrato celebrado entre las partes, lo más importante es el resultado obtenido por el contratista, el curso de la obra en sí también está sujeto al control del órgano de contratación. La entidad que ordena la reforma podrá comprobar el curso de las obras y tiene derecho a reaccionar en caso de retraso en las obras. La disposición del art. 635 del Código Civil
Si el tomador del pedido se retrasa en el comienzo o la finalización del trabajo hasta tal punto que es poco probable que pueda completarlo en el plazo acordado, el órgano de contratación podrá, sin establecer un límite de tiempo adicional, retirarse del contrato incluso antes de la fecha límite para la ejecución de la obra.

En este caso, la entidad que ordena el trabajo puede rescindir el contrato, incluso antes de la fecha límite para la aceptación de la reparación. El derecho de desistimiento se aplica independientemente de que el contratista haya iniciado las obras o no. La condición más importante es que no existe una probabilidad real de que la renovación se complete dentro del período prescrito. Por esta razón, cada contrato de obras de renovación debe incluir la fecha de entrega de la obra, de modo que, en caso de retraso, el órgano de contratación tenga la oportunidad de probar la fecha acordada y, como resultado, rescindir el contrato. La rescisión del contrato tiene el efecto de que el contrato se trata como si nunca se hubiera celebrado. Las partes están obligadas a devolverse mutuamente lo que recibieron al concluir el contrato (por ejemplo, el equipo de renovación debe devolver el importe pagado por las obras). Para el derecho a desistir del contrato, no importa por qué se produjo el retraso, siempre que sea causado por el comportamiento del contratista de la renovación y no del contratante. Como se indica en la sentencia del Tribunal de Apelación de Białystok de 8 de diciembre de 2017, dictada en el caso núm. I ACa 540/17:

no importa si la falta de probabilidad de completar el trabajo dentro del tiempo acordado es el resultado de circunstancias de las que el ordenante es responsable. Por lo tanto, la parte que realiza el pedido puede rescindir el contrato incluso si el retraso no es el resultado de la falta de diligencia debida del tomador del pedido. Sin embargo, es importante que la amenaza o la falta de ejecución del trabajo a tiempo no se deba a razones imputables a la autoridad contratante, consistente en su falta de cooperación en la ejecución del trabajo. En tal situación, es imposible hablar de un retraso por parte de la parte contratante, que es una condición para que la autoridad contratante pueda rescindir el contrato ".

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¿Cómo evitar errores al pedir una renovación?

En el caso de cada relación contractual, el contrato celebrado por las partes será de vital importancia. El Código Civil no impone a las partes la obligación de celebrar un contrato de renovación por escrito, de lo contrario nulo y sin efecto, sin embargo, para la seguridad de ambas partes, este contrato debe celebrarse de esta forma. Los anexos del contrato deben describir en detalle exactamente qué trabajos se van a realizar y especificar el método y la fecha de su ejecución. Si el contratista debe ser responsable de la entrega de materiales de construcción, el anexo del contrato debe contener su especificación. La definición precisa de los derechos y obligaciones de las partes les permitirá evitar posibles malentendidos, y también facilitará la tramitación de reclamaciones en caso de conflicto. La parte que ordena la renovación también puede considerar la cuestión de incluir disposiciones de penalización contractual en el contrato.