Arrendamiento ordinario y ocasional: ¿cuál elegir?

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El mercado de alquiler de viviendas todavía se está expandiendo y desarrollándose. Junto con ello, también crece la conciencia de propietarios e inquilinos. En la situación legal actual, podemos distinguir dos tipos de contratos de arrendamiento: alquiler regular y ocasional. La principal diferencia entre un arrendamiento ordinario y ocasional se refiere al alcance de la protección de las partes del contrato. El contrato de arrendamiento ocasional es una mejor opción para el arrendador, sin embargo, su celebración está sujeta a más formalismo, que en muchos casos determina la conclusión de un contrato de arrendamiento ordinario menos complicado.

En consecuencia, cada uno de los contratos discutidos es más accesible para la otra parte, lo que complica un poco el asunto. El arrendamiento ordinario, también conocido como arrendamiento clásico, es un contrato estándar de derecho civil. Sin embargo, además del Código Civil, también está regulado por la Ley de protección de los derechos de los inquilinos, el parque de viviendas de la comuna y la modificación del Código Civil (en adelante, la Ley de protección de los derechos de los inquilinos). . Como resultado, este acuerdo brinda una mejor protección a los inquilinos y, por lo tanto, priva a los propietarios de muchas oportunidades para proteger sus intereses. El arrendamiento ocasional, a su vez, permite un proceso acelerado de salida del local por parte de los inquilinos en caso de rescisión del contrato o impago. Sin embargo, este tipo de contrato no es muy popular en Polonia. En este artículo, explicaremos qué hace que los dos contratos sean diferentes, qué contrato elegir para un contrato de alquiler, qué impuestos debe pagar por el alquiler y cómo proteger sus intereses de inquilinos deshonestos.

¿Qué es exactamente un contrato de arrendamiento?

El contrato de arrendamiento está regulado en el art. 680 y siguientes. del Código Civil. Incluye el compromiso del arrendador de devolver al inquilino el local destinado a residencia (uso) por un período fijo o indefinido, y por otro lado incluye la obligación del inquilino de pagar al arrendador el alquiler acordado. Además de alquilar un piso, la normativa exige que el arrendador se comporte constantemente de tal forma que el inquilino pueda utilizar el local sin ningún obstáculo durante todo el período de alquiler. Esto significa que a pesar de que el arrendador sigue siendo el propietario de la propiedad, con la celebración del contrato de arrendamiento, pierde la mayoría de sus derechos bajo el derecho de propiedad durante la duración del contrato. Entre otras cosas, el propietario no puede ingresar al apartamento sin el consentimiento del inquilino, guardar sus pertenencias en él, hacer arreglos para verlo con terceros o usar el buzón de correo.

El contrato de arrendamiento del local es un contrato consensual, lo que significa que se concluye como resultado de la presentación de las declaraciones de voluntad pertinentes de las partes, pero no existe obligación al firmar el contrato para la entrega del objeto del arrendamiento, en este caso, un local residencial. Por tanto, no existen obstáculos para firmar un contrato de arrendamiento con antelación y, por ejemplo, entregar las llaves a los inquilinos un mes después.Los elementos necesarios del contrato, sin los cuales sería inválido, son las marcas del sujeto del contrato de arrendamiento (local) y la obligación del inquilino de pagar el alquiler.

Contrato de arrendamiento ordinario

Se llama forma clásica de arrendamiento, que consiste en la firma de un contrato de derecho civil. Cabe recordar que al alquilar el local por un período superior a un año, el Art. 660 del Código Civil requiere que el contrato sea por escrito. Esto significa que un contrato de duración determinada de menos de 12 meses puede celebrarse de cualquier forma, incluida la oral. Al mismo tiempo, si el plazo del arrendamiento no se especifica en el contrato y no se mantiene la forma escrita del contrato, el contrato se considera celebrado por tiempo indefinido.

Vale la pena recordarlo, porque en el caso de un contrato por tiempo indefinido, se aplican regulaciones ligeramente diferentes, que protegen mejor la posición de los inquilinos. En el caso de un contrato de duración determinada, los plazos de preaviso no se aplican, por regla general, a menos que estén incluidos en el contrato mismo. Esto significa que ni el propietario ni el inquilino pueden rescindir el contrato de arrendamiento a voluntad.

Además, desde el punto de vista del propietario, la firma de un contrato de arrendamiento ordinario puede diferenciar significativamente la posición de las partes: la ley sobre la protección de los derechos de los inquilinos otorga ventajas a los inquilinos. Por ejemplo, si un inquilino se atrasa en el pago del alquiler, el propietario puede permanecer en una situación en la que no puede tener su propiedad en forma de apartamento y no recibe el alquiler que le corresponde. Solo la falta de pago del alquiler por tres períodos de pago (meses) da derecho al arrendador a rescindir el contrato, la rescisión debe darse al arrendatario con al menos un mes de anticipación. En la práctica, es para que el propietario del apartamento solo pueda recuperar el control del apartamento después de cuatro o cinco meses. Al mismo tiempo, como saben, es prácticamente imposible hacer cumplir una deuda de un deudor que no tiene bienes.

Además, del 1 de noviembre al 31 de marzo, el llamado período de protección, que prohíbe desalojar a los inquilinos "al pavimento". Esto significa que los inquilinos que han sido juzgados como desalojados no pueden ser removidos del local si no tienen un piso de reemplazo. Debe tener en cuenta que el proceso de designación de un apartamento del stock municipal puede llevar muchas semanas o incluso meses. Durante este tiempo, se suspende el desalojo.

Para el arrendador, lo anterior significa, en el peor de los casos, que deberá llevar a cabo todo el proceso de desalojo durante los primeros seis meses - enviar solicitudes de pago de rentas pendientes a los inquilinos, establecer un plazo mensual adicional e informar sobre la intención para dar por terminada la relación jurídica. Sin embargo, cuando logre obtener una orden judicial de desalojo, habrá un período de protección, que puede detener todo el proceso por otros 6 meses. Entonces, es posible que el arrendador no reciba el dinero del alquiler durante un año.

Entonces, ¿por qué vale la pena concluir un contrato de arrendamiento ocasional?

Teniendo en cuenta lo anterior, se puede concluir que el arrendador "no es rentable" al no celebrar un contrato de arrendamiento ocasional. El contrato de arrendamiento ocasional tiene la misma fuerza legal que el contrato clásico. Sin embargo, se caracteriza por un elemento importante que debería ser de interés para el propietario: es la posibilidad de una ejecución rápida por parte del alguacil, vaciar las instalaciones y retirar a los inquilinos que no cumplan con el contrato.

La estructura del contrato de arrendamiento ocasional “iguala” la situación legal de ambas partes del contrato al pasar por alto algunos de los requisitos resultantes de la ley sobre la protección de los derechos de los inquilinos.

Los inquilinos que deseen firmar este tipo de contrato deben presentar una declaración de sumisión voluntaria a la ejecución. Esta declaración se presenta ante notario público y tiene la forma de escritura notarial. Como resultado, en caso de rescisión o rescisión del contrato, el arrendador tiene derecho a iniciar inmediatamente un procedimiento de ejecución. De esta forma, el propietario evita juicios prolongados relacionados con la emisión de una orden de ejecución. Adicionalmente, gracias a la declaración notarial de los inquilinos de tener piso sustituto, no es necesario que la comuna designe un piso temporal, como es el caso de un contrato de arrendamiento ordinario.

¿Quién se beneficiará del contrato de alquiler ocasional?

El arrendamiento ocasional es una institución que está disponible solo para los propietarios de locales que satisfagan sus necesidades de vivienda. Por tanto, los propietarios de los locales de servicio no se beneficiarán del acuerdo en cuestión. Tampoco será firmado por entidades que subarrendan bienes inmuebles o partes de ellos.

Además, de conformidad con el art. 19a de la Ley de protección de los derechos de los inquilinos, solo las personas privadas que alquilen una casa o un piso se beneficiarán del contrato de alquiler ocasional. Esto significa que las empresas y las personas que realizan actividades comerciales en el ámbito del alquiler de locales residenciales no tienen esa posibilidad.

Contrato de arrendamiento ocasional: naturaleza, forma, período y costos de celebración

El contrato de arrendamiento ocasional es un poco más formal que el clásico. Para concluir, el inquilino debe proporcionar una declaración en forma de escritura notarial en la que se somete voluntariamente a la ejecución y lo obliga a vaciar y entregar el local dentro del plazo indicado en la solicitud de ejecución, por ejemplo, después de la expiración. o rescisión del contrato. Además, deberá indicar la dirección en la que podrá vivir en caso de que abandone el local. Lo anterior también está relacionado con la obligación de adjuntar la declaración del propietario del local, quien accede a la residencia del inquilino en su propiedad una vez finalizado el contrato de arrendamiento.

A su vez, el arrendador está obligado a informar, dentro de los 14 días siguientes al inicio del contrato de arrendamiento, la celebración del contrato a la oficina de impuestos competente del lugar de residencia del arrendador. El incumplimiento de cualquiera de los requisitos antes mencionados dará lugar al hecho de que el contrato de alquiler ocasional celebrado no será vinculante y se considerará un contrato de alquiler ordinario. El contrato de alquiler ocasional debe celebrarse por un período definido y no puede exceder los 10 años. Requiere una forma escrita, de lo contrario nula y sin efecto. La forma de una escritura notarial requiere solo una declaración hecha por los inquilinos. El costo de la preparación notarial de las declaraciones es de aproximadamente 200 PLN. Por razones obvias, los costos adicionales pueden disuadir a los posibles inquilinos, razón por la cual se ha aceptado en la práctica que los costos del contrato están cubiertos por la parte que presenta la iniciativa de concluir este tipo de contrato; la mayoría de las veces es el propietario.

Terminación de arrendamiento ordinario y ocasional

Cabe destacar que al firmar un contrato de arrendamiento ocasional, el inquilino no se encuentra en una posición perdida. Aparte de la ejecución voluntaria, sigue teniendo los mismos derechos que en el caso de un contrato clásico, por lo que sigue estando sujeto a las disposiciones de la ley de protección de los derechos de los inquilinos.

De acuerdo con lo mencionado anteriormente un contrato de arrendamiento puede ser rescindido por ley en una situación en la que:

  • el inquilino, a pesar de un recordatorio por escrito, continúa usando el apartamento de una manera inconsistente con el contrato o de acuerdo con el uso previsto, mientras descuida sus deberes, permite que se produzcan daños o destruya los dispositivos destinados al uso compartido por los residentes, o de manera grave o viola persistentemente el orden doméstico, dificultando la vida de otros residentes de la propiedad;

  • el inquilino está atrasado en el pago del alquiler u otros cargos por servicios por al menos tres períodos de pago completos, a pesar de notificarle por escrito sobre la intención de terminar la relación legal y establecer un plazo mensual adicional para el pago de las cuentas por cobrar pendientes y corrientes;

  • El inquilino, sin el consentimiento por escrito del propietario, alquila, subarrenda o entrega para uso gratuito el apartamento o la parte que constituye el objeto del contrato original.

Adicionalmente se permite el arrendamiento ocasional para el caso en que el inquilino haya perdido la posibilidad de vivir en el local que indicó en la declaración notarial, y al mismo tiempo no indicó otro local o cuando no proporcionó una declaración del propietario de el local de reemplazo.

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Impuesto de alquiler

La base imponible de los contratos de arrendamiento es el alquiler indicado en el contrato. El alquiler privado se puede liquidar en condiciones generales, es decir, por un importe del 17,75% (hasta finales de 2019, 17% a partir de 2020) o el 32% de los ingresos, o como una suma global, es decir, el 8,5% de los ingresos. Si decide pagar una suma global, también debe presentar a la oficina de impuestos una declaración sobre la elección de la tributación de los ingresos por alquiler en forma de una suma global sobre los ingresos registrados. La declaración debe presentarse a más tardar el día 20 del mes siguiente al mes en el que obtuvimos los ingresos por primera vez o al final del año fiscal, si los primeros ingresos se obtuvieron en diciembre.

Al liquidar el alquiler cuando dirige un negocio, un empresario puede optar por gravar en condiciones generales, es decir, 17,75% (hasta finales de 2019, 17% a partir de 2020) o 32% de los ingresos, o un impuesto fijo, es decir, el 19% de los ingresos.

Alquiler ordinario y ocasional: ¿qué elegir?

Como suele ser el caso, para proteger mejor sus intereses, debe trabajar más duro. Este también es el caso aquí. No se puede negar que el alquiler ocasional es una institución que se preocupa en mayor medida por los derechos de los propietarios de locales residenciales.

A pesar de esto, actualmente el arrendamiento ocasional constituye aproximadamente el 5% de todos los contratos de arrendamiento en Polonia. Los propietarios pueden verse disuadidos por el costo de concluir el contrato. Para los inquilinos, por otro lado, la obligación de acudir a un notario público e indicar un piso sustituto puede resultar muy problemática, no todas las personas tienen esa posibilidad.

Lo anterior lleva a la conclusión de que la institución del alquiler ocasional será utilizada con mayor frecuencia por personas que se han encontrado con inquilinos deshonestos en el pasado. La visión de no poder usar su propiedad sin recibir el alquiler acordado por incluso 12 meses puede parecer irreal, desafortunadamente es real y puede afectar a cualquier propietario.