Alquilar una propiedad después de la liquidación de la empresa: la cuestión del IVA

Impuesto De Servicio

El uso de bienes raíces en actividades comerciales es un fenómeno común. Sin embargo, sucede que el contribuyente decide alquilar la propiedad después de la liquidación del negocio. En este artículo analizaremos las consecuencias fiscales de tal acción con base en las disposiciones de la Ley del IVA.

Arrendamiento bajo la Ley del IVA

En primer lugar, vale la pena considerar cómo se trata al contrato de arrendamiento y al propietario a la luz de las disposiciones sobre impuestos sobre bienes y servicios. Recuerda que el IVA aplica solo a aquellas entidades que tengan la condición de contribuyente. Sin embargo, según el art. 15 seg. 1 de la Ley del IVA, los contribuyentes son las personas jurídicas, las unidades organizativas sin personalidad jurídica y las personas físicas que realizan de forma independiente la actividad económica a que se refiere el párrafo 2, independientemente del propósito o resultado de dicha actividad. A continuación, conviene recordar la definición de actividad económica. Según el art. 15 seg. 2 arriba de la ley, la actividad económica incluye todas las actividades de los productores, comerciantes o proveedores de servicios, incluidos los recolectores de recursos naturales y los agricultores, así como las actividades de los trabajadores autónomos. La actividad económica incluye, en particular, las actividades que consisten en la utilización de bienes o activos intangibles de forma continuada con fines comerciales.

De la esencia misma del contrato de arrendamiento se desprende que se trata de un contrato celebrado por un período más largo y pagado: es una actividad continua que se lleva a cabo con fines comerciales. Como resultado, bajo el impuesto sobre bienes y servicios, el alquiler es una actividad económica y el propietario tiene la condición de contribuyente del IVA.

Adicionalmente, cabe señalar que las definiciones presentadas condicionan la calificación de una determinada actividad como actividad económica al cumplimiento de criterios materiales (meta de continuidad y rentabilidad). Sin embargo, las razones formales, como registrar una empresa en CEIDG, son irrelevantes. En otras palabras, el estado de contribuyente del IVA se puede obtener incluso si la actividad no se informa a la oficina de la ciudad o la comuna. A la luz de la Ley del IVA, el alquiler de inmuebles constituye la prestación de servicios a título oneroso, que es una forma de actividad económica. Por otro lado, el propietario de la propiedad alquilada es un contribuyente del IVA.

Liquidación de empresas y obligaciones del contribuyente

En el caso de que el empresario liquide una actividad empresarial, tiene ciertas obligaciones en virtud de la Ley del IVA.

En primer lugar, como se indica en el art. 96 seg. 6 de la Ley del IVA, si un contribuyente registrado como contribuyente del IVA ha dejado de realizar una actividad imponible, está obligado a informar el cese de la actividad al jefe de la oficina tributaria; esta notificación es la base para que el jefe de la oficina tributaria elimine al contribuyente del registro como contribuyente del IVA. Debe declarar mediante el formulario VAT-Z y debe realizarse el último día de realización de actividades imponibles.

Además, el contribuyente también está obligado a preparar y gravar el inventario de liquidación. Según el art. 14 seg. 1 punto 2 de la Ley del IVA, en caso de cese de actividades imponibles (liquidación de actividades), se aplica un impuesto sobre los bienes de producción propia y los bienes que, después de la compra, no fueron objeto de la entrega de bienes (es decir, no fueron vendido), que tenía derecho a reducir el monto del impuesto adeudado por el monto del impuesto soportado.

A la luz del art. 14 seg. 5 de la Ley del IVA, los contribuyentes están obligados a realizar un inventario físico de los bienes a partir de la fecha de cese de actividades imponibles, en adelante denominado "inventario físico". Debe presentar información sobre el inventario físico, el valor de los bienes determinado sobre su base y el monto del impuesto adeudado, a más tardar en la fecha de presentación de la declaración de impuestos para el período que incluye la fecha de cese de las actividades imponibles.

Ejemplo 1.
Un contribuyente activo del IVA decidió dar por terminada su actividad comercial el 10 de octubre. El mismo día, presentó una declaración de IVA-Z al jefe competente de la oficina de impuestos. Para el 25 de noviembre, el contribuyente presentará la última declaración de IVA-7 y estará acompañado de un inventario físico. El contribuyente que liquida una empresa está obligado a informar este hecho a través del formulario VAT-Z y a preparar un inventario físico (inventario de liquidación), el cual está sujeto a tributación.

Alquilar una propiedad después de la liquidación de la empresa: la cuestión del IVA

Pasando al problema analizado: el alquiler de un inmueble después de la liquidación del negocio, hay que destacar algo muy importante. Un análisis más profundo tanto del contenido del Art. 14 seg. 1 de la Ley y Art. 96 seg. 6 de la Ley lleva a la conclusión de que allí se utilizó la frase "dejar de hacer negocios".

Al comienzo de este artículo se indicó que el alquiler de bienes inmuebles (también en el caso del alquiler privado) constituye una actividad económica en el sentido de la Ley del IVA. En consecuencia, si tras la liquidación de la actividad empresarial, entendida como la salida de la empresa del CEIDG, el contribuyente continúa alquilando los inmuebles utilizados en esta actividad, seguirá siendo contribuyente del IVA. Esto significa que dicha persona no está obligada a presentar una declaración de IVA-Z y a preparar un inventario de liquidación en el sentido de las disposiciones de la Ley del IVA, porque en virtud de este reglamento, no ha dejado de realizar actividades imponibles.

Cabe señalar que en la perspectiva de la Ley del IVA, cada alquiler, independientemente de que se realice como parte de una propiedad empresarial o privada, es una actividad económica, según lo previsto en el art. 15 seg. 2 de la ley.

Ejemplo 2.
Un contribuyente activo del IVA decidió dar por terminada su actividad comercial el 10 de octubre. Ese día, solicitó la eliminación del registro CEIDG-1.El contribuyente comenzó a arrendar bienes inmuebles previamente utilizados en actividades comerciales y, por lo tanto, a pesar de la liquidación del negocio, continúa prestando servicios a título oneroso, que constituyen actividades económicas. Como resultado, no es necesario presentar una declaración VAT-Z o preparar un inventario físico. El arrendamiento de bienes inmuebles después de la liquidación de la actividad en la ciudad o la oficina municipal sigue siendo una actividad económica en el sentido de las disposiciones del impuesto sobre bienes y servicios. Las actividades no cesan.
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Arrendamiento de propiedad después de la liquidación de la actividad empresarial y exención del IVA

Un contribuyente de IVA activo que haya dejado de operar en CEIDG, pero aún alquila un inmueble como propiedad privada, aún puede gravar el alquiler con IVA. Mantener la condición de contribuyente activo le permite deducir el impuesto soportado en relación con las compras realizadas.

Sin embargo, puede resultar que los gastos sean tan pequeños que no sea rentable seguir siendo un contribuyente activo del IVA. Por lo tanto, el contribuyente tiene la opción de elegir una exención fiscal subjetiva de conformidad con el art. 113 de la Ley del IVA. Esta disposición establece que las ventas realizadas por los contribuyentes cuyo valor de venta no excedió el monto total de 200.000 PLN en el año fiscal anterior están exentas de impuestos. El monto del impuesto no está incluido en el valor de venta. La elección de la exención fiscal debe realizarse actualizando la declaración VAT-R.

Sin embargo, debe recordarse que el cambio de propósito del inmueble - de actividades gravadas a actividades exentas - resulta en la necesidad de corregir el impuesto soportado previamente deducido. En el caso de los impuestos deducidos en la compra de un inmueble, el período de corrección es de 10 años.
Por tanto, lo anterior significa que si, en el ámbito de la actividad empresarial, el contribuyente dedujo el IVA en la compra de un inmueble, y luego, tras su liquidación, alquila este inmueble como contribuyente exento de IVA, será necesario corregir la parte correspondiente del impuesto deducido. Solo después de 10 años desde el inicio del uso de la propiedad, expira el período de ajustes necesarios. La corrección se incluye en la declaración de impuestos del primer período impositivo del año siguiente al año fiscal para el que se realiza la corrección. El arrendamiento de bienes raíces después de la liquidación de la actividad comercial puede resultar en la necesidad de ajustar el impuesto soportado previamente deducido sobre la compra de bienes raíces si el contribuyente decide estar exento de impuestos en los arrendamientos privados.


Pasando al resumen, cabe señalar que la Ley del IVA contiene una definición propia y autónoma de actividad económica, que incluye el alquiler privado. En consecuencia, el alquiler de los inmuebles utilizados en la empresa, tras su liquidación formal en CEIDG, sigue siendo una actividad económica en el sentido de la Ley del IVA. Esto significa que el propietario todavía está sujeto a la normativa sobre impuestos sobre bienes y servicios y es un contribuyente del IVA.