Decisión sobre las condiciones de desarrollo de la tierra - transferencia a los herederos

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¿Qué es una decisión de zonificación, quién la emite y en qué situación? La esencia del artículo será responder a la pregunta de si tal decisión puede transferirse a los herederos. ¿Y si fallece el destinatario de la decisión? ¿Se transfiere a los herederos?

La decisión sobre las condiciones de desarrollo: la base legal, ¿en qué circunstancias se emite?

La decisión sobre las condiciones de desarrollo y cuestiones conexas se regulan en la Ley de 27 de marzo de 2003 sobre ordenación territorial y desarrollo.

La decisión sobre las condiciones de desarrollo se emite cuando el inversor planea cambiar el desarrollo espacial que consiste en la construcción de un objeto de construcción, ejecución de otras obras de construcción, cambio de uso de un objeto de construcción o su parte, y no existe un plan de desarrollo espacial. .

Si no existe un plan de desarrollo espacial local, la construcción de un objeto de construcción requiere una decisión sobre las condiciones del edificio y el desarrollo del terreno.

La autoridad competente para emitir tal decisión es el jefe de comuna, alcalde o presidente de la ciudad, previa consulta con la autoridad competente indicada en el art. 53 seg. 4 de la Ley de ordenación y ordenación del territorio. En el caso de áreas cerradas, la decisión la emite el voivoda.

Ejemplo 1.

La Sra. Marta vive en un pequeño pueblo del Voivodato de Pomerania. Ha comprado un terreno en el que planea realizar obras de construcción. Sin embargo, resultó que no existía un plan de desarrollo territorial local en la ciudad. Por lo tanto, la Sra. Marta debe presentar una solicitud de decisión sobre las condiciones de desarrollo al administrador municipal competente.

Solicitud de decisión sobre condiciones de desarrollo

La emisión de una decisión sobre las condiciones de desarrollo requiere la presentación de una solicitud a la municipalidad u oficina municipal competente, así como el cumplimiento de numerosos requisitos legales.

Es posible emitir una decisión sobre las condiciones de desarrollo cuando:

  • al menos una parcela adyacente disponible de la misma vía pública se desarrolla de una manera que permite determinar los requisitos para los nuevos edificios en términos de la continuación de las funciones, parámetros, características e indicadores del desarrollo del edificio y el desarrollo del suelo, incluidas las dimensiones y la forma arquitectónica de edificios, líneas de edificios e intensidad de uso del suelo;

  • el área tiene acceso a una vía pública;

  • los servicios públicos existentes o planificados son suficientes para el proyecto de construcción;

  • el área no requiere aprobación para cambiar el uso de tierras agrícolas y forestales para fines no agrícolas y no forestales o está cubierta por el consentimiento obtenido en la preparación de planes locales que han vencido;

  • la decisión cumple con reglamentos separados.

Todas las condiciones anteriores deben cumplirse de forma acumulativa.

La solicitud debe ir acompañada de un mapa básico o catastral de la parcela. Si la emisión de la decisión se refiere a una inversión que requiere una decisión ambiental, dicha decisión también debe adjuntarse.

Es importante destacar que se puede emitir una decisión sobre las condiciones de desarrollo en relación con el mismo sitio a más de un solicitante. Se entregan copias de las decisiones, además de los solicitantes, también a los propietarios y usuarios perpetuos de bienes inmuebles.

Por lo tanto, en relación con la misma parcela, se pueden emitir varias o una docena de decisiones de zonificación. Sin embargo, es importante que la decisión sobre las condiciones de desarrollo no dé lugar a ningún derecho sobre la tierra, ni infrinja los derechos de propiedad y los derechos de terceros. La información sobre este contenido se incluye en la propia decisión.

Debe recordarse que la decisión sobre las condiciones de desarrollo no constituye un permiso de construcción, sino que solo tiene la intención de indicar si es posible realizar trabajos de construcción en una propiedad determinada o cambiar el uso de un objeto de construcción o su parte. Esta decisión es la base formal para solicitar un permiso de construcción.

Es importante destacar que esa decisión es indefinida. Sin embargo, puede rescindirse de oficio en una situación en la que se adopte un plan de desarrollo espacial local para un área determinada y la decisión emitida sea incompatible con él.

El proyecto de decisión sobre las condiciones de desarrollo es preparado por una persona que tiene los poderes apropiados a este respecto; estas entidades se enumeran en el art. 5 de la Ley de Ordenación y Ordenación del Territorio, o por una persona inscrita en la nómina de la cámara de autogobierno profesional de arquitectos que tenga titulación de construcción para diseñar sin restricciones en la especialidad arquitectónica o titulación de construcción para diseñar y gestionar obras de construcción sin restricciones en la especialidad arquitectónica.

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Transferencia de la decisión de zonificación a los herederos.

No es raro que una persona que ha obtenido una decisión de zonificación muera. La mayoría de las veces, deja herederos a quienes les gustaría hacerse cargo de la decisión de zonificación obtenida por el predecesor legal. ¿Es posible?

Ejemplo 2.

Falleció la Sra. Marta, que obtuvo una decisión de zonificación en un pequeño pueblo del Voivodato de Pomerania. Dejó un círculo de herederos: un esposo y una hija. Ella no hizo un testamento. De conformidad con las disposiciones de la ley de sucesiones, su marido y su hija heredan la mitad de ellos. Murió, además de bienes inmuebles y bienes muebles, también tenía una decisión sobre la zonificación.

La institución de transferencia de la decisión sobre las condiciones de desarrollo está regulada en el art. 63 seg. 5 de la Ley de ordenación y ordenación del territorio. De conformidad con esta disposición, la autoridad que dictó la decisión sobre las condiciones de desarrollo está obligada, con el consentimiento de la parte a quien se emitió la decisión, a transferir la decisión a otra persona, si esa persona acepta todas las condiciones contenidas en la decisión.

La interpretación de esta disposición indica que la autoridad, el jefe de la comuna, el alcalde o el presidente de la ciudad, está obligada a transferir la decisión sobre las condiciones de desarrollo con el consentimiento de la parte en cuyo nombre se emitió la decisión.

De lo anterior se deduce que la decisión sobre las condiciones de desarrollo es transferible, puede transferirse a otras personas.

En el ejemplo nº 2 presentado, teniendo en cuenta la redacción literal de la disposición, la propia Sra. Marta tendría que dar su consentimiento.

Teniendo en cuenta el hecho de que tal decisión se emite independientemente del derecho de propiedad, la adquisición del derecho de propiedad, que está cubierto por la decisión de zonificación, no equivale a la adquisición de esta decisión.

En la jurisprudencia y doctrina jurídica se distinguieron dos visiones en cuanto a la transferencia de la decisión sobre las condiciones de desarrollo territorial a los herederos del destinatario:

  • sucesión universal;

  • procedimiento administrativo separado.

Sucesión universal

De conformidad con las disposiciones del Código Civil relativas a la ley de sucesiones, a la muerte del testador, los derechos y obligaciones del fallecido pasan a sus herederos. Por regla general, las decisiones administrativas no son heredables y expiran al fallecer su destinatario. Sin embargo, cabe señalar que la decisión de zonificación no está relacionada con el destinatario, sino con el inmueble al que se refiere.

Según este cargo, tras el fallecimiento del destinatario de la decisión sobre las condiciones de desarrollo del suelo, sus herederos podrán ejercitar los derechos que de ella se deriven o presentar una declaración de consentimiento para el traspaso de esta decisión a otra entidad. Para poder ejercer los derechos amparados por la decisión de zonificación, se debe presentar una decisión judicial legalmente válida que declare la herencia adquirida con posterioridad al destinatario fallecido de la decisión o un certificado de herencia redactado por un notario público.

Procedimientos administrativos

Sin embargo, la jurisprudencia de los tribunales administrativos provinciales indica que para transferir una decisión sobre condiciones de desarrollo, deben cumplirse las condiciones establecidas en la ley de ordenamiento territorial y desarrollo relativas a la transferencia de una decisión.

También se argumenta que tal decisión es personal, lo que la hace no heredable. En tal situación, los herederos de Marta no tendrían ningún derecho a la decisión de zonificación emitida.

Es importante destacar que las disposiciones de la Ley de ordenación territorial y desarrollo no contienen reglamentos sobre la herencia de decisiones sobre las condiciones de desarrollo de la tierra. Además, no se planteó la cuestión de transferir la decisión a los herederos. Por tanto, conviene tener en cuenta ambos puntos de vista. Evaluándolos, se puede indicar que el carácter negociable de la decisión de zonificación y su estrecha vinculación con el inmueble, y no con el destinatario, apoyan la opinión sobre la herencia de derechos y obligaciones de la decisión de zonificación.

El hecho de que existan tales contradicciones lleva a la conclusión de que el legislador debe regular este tema en la Ley de ordenamiento territorial y desarrollo con el fin de eliminar las discrepancias existentes, conducir a la emisión de decisiones coherentes por parte de las autoridades y facilitar la implementación de los herederos. de inversiones en construcción, para que no tengan que solicitar decisiones similares, sino sobre sus datos personales, asumiendo que las autoridades solo examinan las propiedades de la propiedad, mientras que las cualidades personales del solicitante son irrelevantes en tales casos.