Cesión de un contrato de apartamento firmado con el promotor

Impuesto De Servicio

Firmar un contrato con un promotor es el primer paso para obtener la propiedad de un piso. Debido a diversas circunstancias, antes de la firma de la escritura notarial, el contribuyente puede decidir transferir los derechos bajo el contrato de desarrollo a otra persona por una tarifa. A esto lo llamamos una cesión de derechos. En el siguiente artículo, consideraremos cuáles pueden ser las consecuencias fiscales cuando se firma la cesión de un contrato de apartamento.

¿Qué es una tarea?

Para comprender mejor cuáles son las implicaciones fiscales de la transacción anterior, primero expliquemos qué es una asignación.

La cesión también se conoce como cesión de créditos. Cabe señalar que al momento de firmar el contrato con el desarrollador, una persona física adquiere un reclamo específico contra el desarrollador. En su base, podrá exigir una actuación concreta, que en este caso consiste en la cesión de la propiedad del local construido por la promotora. Este reclamo forma parte de la relación de obligación. En términos del contrato firmado con el desarrollador de esta manera, la propiedad aún no se dispone. El contribuyente solo obtiene el derecho a exigir al promotor que le transfiera en el futuro el derecho a la propiedad inmobiliaria.

La reclamación descrita puede transferirse a otra persona. De conformidad con el art. 509 § 1 del Código Civil, el acreedor puede, sin el consentimiento del deudor, transferir el crédito a un tercero (transferencia), a menos que sea contra la ley, una reserva contractual o la naturaleza de la obligación.

Como resultado de la cesión de créditos con el acreedor actual (cedente), la relación de responsabilidad con el deudor expira, mientras que surgen nuevas relaciones de responsabilidad en el sentido del derecho civil entre el adquirente de los créditos (cesionario) y el deudor y entre el proveedor y adquirente de las cuentas por cobrar, si la transferencia de las cuentas por cobrar es pagadera. La cesión de un contrato de apartamento firmado con el desarrollador es una transferencia de cuentas por cobrar, sobre la base de la cual el reclamo contra el desarrollador se transfiere a otra persona.

Asignación de un contrato de apartamento basado en PIT

Si la transacción de transferencia de deuda es pagadera, tal evento causa ciertos efectos en el impuesto sobre la renta.

Para liquidar correctamente el impuesto sobre la renta, es necesario en primer lugar determinar la fuente de ingresos a la que se puede incluir la cesión de créditos. En este punto, cabe señalar que la deuda es un derecho de propiedad del contribuyente. Estos derechos incluyen reclamos, poderes y alegaciones. Como resultado, los reclamos que surgen de obligaciones contractuales constituyen derecho de propiedad.

Teniendo en cuenta lo anterior, cabe señalar que de conformidad con el art. 10 seg. 1 punto 7 de la Ley PIT, las fuentes de ingresos son los capitales en efectivo y los derechos de propiedad, incluida la venta de derechos de propiedad contra pago. En consecuencia, se incluirán en esta fuente de ingresos los ingresos que se obtengan de la cesión pagada de un contrato de piso firmado con el promotor. La venta (cesión) de cuentas por cobrar resultante del contrato firmado con el desarrollador es un ingreso por la venta de los derechos de propiedad a que se refiere el art. 10 seg. 1 punto 7 de la Ley PIT.

Método de liquidación de impuestos

Consideremos cómo se debe contabilizar el impuesto sobre la renta sobre la retribución obtenida por la venta de derechos de propiedad.

De conformidad con el art. 11 seg. 1 de la Ley PIT, los ingresos se generan cuando el dinero se recibe o se deja a disposición del contribuyente. En consecuencia, el contribuyente debe reconocer los ingresos fiscales en el momento en que efectivamente recibe una remuneración por la cesión de créditos. Además, observamos que los ingresos siempre están sujetos a impuestos. De conformidad con el art. 9 seg. 2 de la Ley PIT, los ingresos son el superávit de la suma de los ingresos de esta fuente sobre los costos de obtenerlos en el año fiscal. Si los costos deducibles de impuestos exceden la suma de los ingresos, la diferencia es una pérdida de la fuente de ingresos.

Como resultado de lo anterior, el contribuyente también podrá tomar en cuenta el costo de obtener ingresos como parte de la liquidación del impuesto. En lo que respecta a la venta de derechos de propiedad a título oneroso, la Ley PIT no prevé ninguna normativa específica, por lo que la norma general expresada en el art. 22 seg. 1 del acto. De acuerdo con esta disposición, los costos deducibles de impuestos son costos incurridos para generar ingresos o para mantener o asegurar una fuente de ingresos (excepto los costos enumerados en el artículo 23).

El análisis de las disposiciones anteriores lleva a la conclusión de que en el caso de una cesión de créditos, serán gravadas las rentas, que serán la cantidad de rentas que se obtengan de la cesión de derechos en virtud del contrato celebrado con el promotor, menos los costos deducibles de impuestos. directamente relacionados con su adquisición.

Ejemplo 1.
La persona física ha firmado un contrato de obligación para un apartamento con el promotor. En el momento de firmarlo, pagó 40.000 PLN. Después de algún tiempo, decidió ceder los derechos bajo este contrato a otra persona. Por lo tanto, vendió la reclamación por la cantidad de 50.000 PLN. En este caso, la base imponible es de 10.000 PLN.

Notemos también que en el caso de ingresos por venta de derechos de propiedad contra pago, la Ley PIT no requiere que los contribuyentes paguen anticipos de impuestos mensuales durante el año. Esto significa que la liquidación de impuestos debe realizarse una vez después de finalizado el año antes de la fecha límite para la presentación de la declaración de impuestos.

El ingreso determinado debe constar en la declaración de impuestos presentada a la oficina de impuestos entre el 15 de febrero y el 30 de abril del año siguiente al año fiscal en el que se obtuvo el ingreso o se incurrió en una pérdida. Las rentas obtenidas por esta fuente se acumulan con las rentas de otras fuentes y la tasa impositiva general resultante del art. 27 seg. 1 de la Ley PIT (es decir, 18% o 32%). En el caso de una cesión de cuentas por cobrar en virtud de un contrato de promotor, se aplica un impuesto sobre los ingresos que es la diferencia entre los ingresos por ventas y el costo de adquirir el derecho. Las liquidaciones fiscales se realizan en la declaración anual de impuestos que se presenta después del final del año fiscal. Los ingresos recibidos se combinan con otros ingresos y se gravan de acuerdo con la escala impositiva.

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Cesión de un contrato de apartamento firmado con el desarrollador y PCC

En caso de cesión, se vende el derecho de propiedad. Por tanto, se plantea la cuestión de si este tipo de actuaciones requiere que el adquirente reconozca la obligación fiscal en el ámbito del impuesto sobre las transacciones de derecho civil.

El catálogo de actividades, cuya realización requiere el pago de impuestos, se enumera en el art. 1 cláusula 1 de la Ley PCC. Esto significa que las actividades que no figuran en el catálogo legal no están sujetas a impuestos. Allí no se indica el contrato de cesión, lo que significa que su celebración no está sujeta al impuesto PCC.

Esta fue también la opinión del Director de Información Tributaria Nacional en la interpretación del 1 de marzo de 2019, No. 0111-KDIB2-2.4014.288.2018. 2.HS:
Los hechos presentados en la solicitud y sus suplementos muestran que, con el consentimiento del desarrollador, se modificó el contrato de desarrollador, por lo que todos los derechos y obligaciones del Sr. A. en virtud del contrato de desarrollador se transfirieron al Solicitante.
Teniendo en cuenta los hechos presentados en la solicitud y las disposiciones legales antes mencionadas, asumiendo, después del Solicitante, que el acuerdo de cesión y convenio concluido no tomó la forma de ninguna de las actividades enumeradas en el Art. 1 de la Ley de impuestos sobre las transacciones de derecho civil, en particular los contratos de compraventa, debe indicarse que el contrato descrito en la solicitud no está sujeto a impuestos sobre las transacciones de derecho civil. Por lo tanto, debido a su conclusión, el solicitante no estaba obligado a pagar impuestos sobre las transacciones de derecho civil, no se adeuda el impuesto sobre las transacciones de derecho civil. El solicitante tampoco estaba obligado a presentar el contrato a la oficina de impuestos.”. La transferencia de cuentas por cobrar resultante del contrato firmado con el desarrollador no está sujeta al impuesto PCC. Los contribuyentes que ceden derechos en virtud de un contrato firmado con un desarrollador deben tener en cuenta que dicha transferencia de cuentas por cobrar no es neutral desde el punto de vista fiscal. Si hay un pago, el contribuyente debe determinar los posibles ingresos de la venta de derechos de propiedad contra el pago y pagar el impuesto.